나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [8] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (8)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 3층 301호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 505,000,000원

토지면적: 10.73㎡ (약 3.24평)

토지지분: 10.725527258801323㎡ (약 3.24평)

건물면적: 74.97㎡ (약 22.68평)

건물지분: 74.97㎡ (약 22.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사로 추정)

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 건물 정보

건물명: 더 토포필리아

총 층수: 지하 2층, 지상 17층

전유부 면적: 74.97㎡ (약 22.68평)

호실 수: 총 120호 (본 건 3층 301호)

사용승인일: 2021년 6월 4일

구조: 철근콘크리트구조 / (철근)콘크리트지붕

주용도: 업무시설 (현황 주거용 오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하고 있습니다. 주변은 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소가 있고 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 6월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을1)이며, 권리총액은 10,704,000,000원입니다. 본 경매는 부산성의신용협동조합의 임의경매(갑3)로 개시되었으며, 이는 매각으로 소멸됩니다. 그 외 등기된 권리들도 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신중인

보증금: 30,000,000원

차임: 1,250,000원

전입일자: 2023년 7월 17일

배당신고일자: 2024년 10월 14일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 회수에 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항 기준)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하고 있습니다. 롯데백화점 부산본점, 롯데 에비뉴엘, 쥬디스 태화 등 대형 쇼핑몰과 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 상권 특성

인근에 다양한 상업시설과 교통 요지인 서면역이 위치하여 배후수요가 높고, 오피스텔 및 근린생활시설 등 복합 용도의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 롯데백화점을 비롯한 다수의 쇼핑몰, 금융기관(ATM, 롯데카드센터 등), 문화센터, 롯데시네마 등 다양한 편의시설이 집객되어 있습니다. 또한, 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 서면역이 있어 교통이 매우 편리합니다.

5.2. 교육 및 기타

인근에 부전초등학교, 초읍중학교, 개금고등학교 등이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황 차이

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 이용이나 관리에 있어 일부 제약이 발생할 수 있으나, 주거용으로 이용하는 데 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 토지 이용계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 70m, 최고 100m)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 지역 개발에 따른 영향 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 본 건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(유흥업소, 쓰레기 처리 시설 등)이 보고된 바는 없습니다. 다만, 대규모 개발이 이루어지는 지역이므로 향후 개발 계획에 따른 주거 환경 변화 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 롯데백화점을 비롯한 풍부한 생활 인프라와 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 공부상 용도와 현황의 차이가 있으나, 전반적으로 주거 및 상업 활동에 유리한 입지입니다. 권리상 인수되는 부담이 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. 현재 감정가 대비 시세 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 중요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 부산 지하철 1호선 서면역 도보 이용 가능

* 풍부한 생활 인프라: 롯데백화점, 대형 쇼핑몰, 병원, 은행 등 편의시설 밀집

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인으로 건물 상태 양호

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인 없음, 인수되는 권리 없음

* 풍부한 임대 수요: 서면 지역 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 505,000,000원에 대하여 경매가 진행됩니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, '더 토포필리아' 오피스텔의 전용 24㎡~24.79㎡(약 8평) 매물이 2021년 11월 1억 8,500만원에 실거래된 사례가 있습니다. 최신 매물 가격 정보는 다양하며, 10평대 오피스텔의 경우 1억원 초중반대의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건의 전용면적은 74.97㎡ (약 22.68평)으로, 이는 일반적인 소형 오피스텔보다 넓은 면적입니다.

최근 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 비슷한 크기나 면적대의 유사 오피스텔 매물 정보는 제한적이었습니다. 다만, 2021년 준공된 '더 토포필리아' 오피스텔은 준신축급으로 분류되며, 서면역 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

감정가 505,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근 시 감정가의 80~90% 선을 고려해볼 수 있습니다.

이는 404,000,000원 ~ 454,500,000원 수준입니다.

보다 정확한 시세 파악을 위해서는 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 호가 정보를 추가적으로 분석할 필요가 있습니다. 본 물건은 상대적으로 넓은 면적을 가지고 있음을 감안하여, 일반적인 소형 오피스텔 시세보다는 높은 가격대에서 거래될 가능성이 있습니다.

현 시세 기준 예상 입찰가 범위: 400,000,000원 ~ 450,000,000원

시세 분석:

본 건은 전용 74.97㎡(약 22.68평)으로, 최근 실거래가 정보가 확인된 24.79㎡(약 8평) 또는 12~17평형 오피스텔과 직접 비교하기에는 면적 차이가 큽니다. 서면이라는 우수한 입지와 신축급 건물이라는 점을 고려할 때, 넓은 면적에 대한 수요가 있다면 경쟁력 있는 가격 형성이 가능합니다. 다만, 대형 오피스텔의 경우 소형 오피스텔 대비 임대 수요층이 다소 제한적일 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 현재 감정가 5억 5백만원 대비, 시세 조사를 통해 적정 가치를 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.