나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [10] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 3층303호

건물명: 더 토포필리아

층수: 지하2층/지상17층 건물 중 지상3층

구조: 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕

1.2. 2. 면적 정보

토지면적: 12.93㎡ (약 3.91평)

토지지분: 12.933008726098969㎡ (약 3.91평)

건물면적: 90.40㎡ (약 27.35평)

건물지분: 90.4㎡ (약 27.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3. 건물 구조 및 용도

건물구조: 철근콘크리트구조

건물용도: 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임.

내부구조: 방, 거실, 주방, 욕실 등

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 주차타워설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호한 편임. 서면역은 부산의 주요 교통 허브 중 하나로, 이를 통해 시내 각지로의 이동이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 06월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 파악이 필요함.

3.3. 등기부 요약

* 신탁등기 말소 (2021-06-16)

* 근저당권 (을1, 말소기준권리): 케이씨유엔피엘대부주식회사, 10,704,000,000원 (2021-06-16)

* 압류: 부산진구 (2024-03-06)

* 임의경매개시결정 (채권자: 부산성의신용협동조합, 2024-09-19)

* 강제경매개시결정 (채권자: 김기용, 2025-10-15)

* 등기부채권 총액: 10,704,000,000원

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상임.

인수 보증금 합계는 0원임.

임대차 관계가 불분명하고 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자가 있는지 여부 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

서면역 인근은 부산 최대 상권 중 하나로, 롯데백화점을 비롯한 대형 쇼핑몰, 지하상가, 다양한 프랜차이즈 식당 및 카페, 금융기관 등이 밀집해 있음. 이는 오피스텔의 임대 수익 및 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

4.2. 지역 경제 활성화 지표

서면 지역은 부산의 중심업무지구이자 유동인구가 많아 상업 활동이 매우 활발함. 다양한 오피스 빌딩과 상업 시설이 공존하며 지속적인 개발이 이루어지고 있어 지역 경제 활성화에 대한 기대감이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 롯데백화점, NC백화점, 지하상가 등 다수의 쇼핑 시설 이용 편리.

* 문화/여가: CGV, 롯데시네마 등 영화관 및 다양한 문화 시설 접근 용이.

* 금융: 다수의 은행 지점 위치.

5.2. 교통

* 지하철: 부산 1호선 서면역 도보 접근 가능.

* 버스: 다수의 시내버스 노선 운행.

5.3. 의료시설

부산진구 내 다수의 종합병원 및 의원급 의료기관이 위치해 있어 의료 서비스 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 건물 용도와 현황의 차이: 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 점은 추후 행정 처리나 세금 등에 영향을 줄 수 있으나, 일반적으로 용인되는 범위임.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어 건축 관련 규제가 있을 수 있음.

6.2. 권리관계 복잡성

중복사건, 공동담보 물건으로 채권자가 다수이며, 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높아 권리관계가 복잡할 수 있음. 경매 절차 진행 및 낙찰 후 등기 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요함.

6.3. 주변 혐오시설 유무

본건 주변 지역은 서면이라는 대규모 상업지구에 해당하며, 일반적으로 보고된 혐오시설(유흥업소 밀집 지역, 공해 시설 등)은 파악되지 않음. 다만, 세부적인 추가 조사 필요.

7. 투자 포인트

7.1. 장점

* 최고의 입지: 부산의 중심 상권인 서면역 인근에 위치하여 접근성 및 생활 편의성이 매우 우수함.

* 신축 건물: 비교적 최근에 준공된 건물(2021년 사용승인)로, 내외부 상태 양호 예상.

* 다양한 생활 편의시설: 백화점, 쇼핑몰, 병원, 교통시설 등 모든 생활 인프라 이용 편리.

* 용도 불일치: 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 가능하여 임대 수요 기대.

7.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 압류, 임의경매, 강제경매 등은 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득할 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 있으나, 이는 해당 지역 오피스텔에서 흔히 나타나는 현상입니다. 권리관계가 복잡하고 채무 총액이 높은 편이지만, 인수되는 임차보증금이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 신축 건물이라는 점과 서면이라는 입지적 강점을 고려할 때, 실수요자 또는 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 609,000,000원

현재 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 서면역 인근에서 5억 5천만원 ~ 7억 2천만원 범위에서 거래되고 있음을 고려할 때, 감정가는 시장 가치 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 경매 특성상 현장 경쟁 상황 및 유찰 여부에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없고 권리관계가 비교적 명확한 점, 건물의 신축 연한 및 입지를 감안하여, 현장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 보수적으로 접근 시 6억 3천만원 ~ 6억 8천만원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 현황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.