나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [9] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산지방법원 2024타경62594 (9) 사건의 물건에 대한 상세 정보를 담고 있습니다.

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (9)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 3층 302호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 407,000,000원

토지면적: 8.64㎡ (약 2.61평)

토지 지분: 8.641081051508603㎡ (약 2.61평)

건물면적: 60.40㎡ (약 18.27평) (전용면적)

건물 지분: 60.4㎡ (약 18.27평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

건축물표제부 요약:

건물명: 더 토포필리아

주소: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 (도로명: 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14)

구조: 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕

건축규모: 지하2층/지상17층

총 호수: 120호

연면적: 7033.43㎡ (약 2128.08평)

대지권 면적: 627.6㎡ (약 189.87평)

사용승인일: 2021-06-04

본건 호수: 3층 302호

전용면적: 60.40㎡ (약 18.27평)

집합건물 등기부요약:

말소기준권리: 2021-06-16 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을1)

말소 예정 권리: 소유권이전(신탁등기말소), 근저당, 임의경매, 강제경매, 압류 등 모든 후순위 권리

인수되는 권리: 없음 (물건명세서상 별도 명시된 사항 없음)

등기부채권 총액: 10,704,000,000원

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, "롯데백화점" 남측 인근의 이면 도로변에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

* 도로: 물건의 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 70m, 최고 100m)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2021년 6월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 소유권이전(신탁등기말소), 근저당, 임의경매, 강제경매, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 권리 분석상 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자: 2022-09-27

* 확정일자: 2024-10-24

* 배당신고일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 또한 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면 지역에 포함되어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 매우 활발한 곳입니다.

* 주변 시설: "롯데백화점"이 인접해 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 또한, 각종 금융기관, 병원, 관공서 등 생활 편의를 위한 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 서면역을 중심으로 다양한 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다. 이는 오피스텔의 임대 수요를 높이는 주요 요인입니다.

* 업무시설 및 주거복합: 주변에 다수의 오피스텔과 상가건물이 밀집해 있어 임대 수익률 측면에서도 긍정적인 환경을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 뛰어난 입지 조건으로 인해 편리한 생활이 가능합니다.

* 주변 교통: 지하철 1호선 서면역(도보 이용 가능 거리) 및 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 부산진구청, 부산시민공원 등이 인근에 위치하여 쇼핑, 행정, 여가 활동을 편리하게 누릴 수 있습니다.

* 의료시설: 주변에 다수의 병원과 의원이 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본 경매 물건의 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복되거나, 공동 담보 설정이 되어 있어 권리관계 및 경매 절차 진행에 있어 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 차이: 공부상 용도는 "업무시설"이나 실제로는 "주거용 오피스텔"로 이용되고 있어, 추후 건축법 등 관련 법규 적용이나 보험 가입 등에 있어 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 파악된 임차인 외에 다른 점유자가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

* 건축법상 높이 제한: 지역적 특성상 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 재건축 시 용적률 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상권인 서면역 인근에 위치하여 뛰어난 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 롯데백화점 등 주요 편의시설 접근성이 우수하며, 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 또한, 권리 분석상 매수인에게 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 투자를 결정하기 전에 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서면역 역세권의 탁월한 입지: 부산의 핵심 상권에 위치하여 최상의 교통 및 생활 편의성을 제공합니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 공실 위험이 낮고 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 향후 시세 차익 가능성: 부산 도심 재개발 및 지역 발전에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 특성으로 인한 시세 차익 기회: 일반 매매보다 저렴하게 취득할 수 있는 경매 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 407,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 및 본건의 입지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려했을 때, 낙찰 예상가는 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 약 410,000,000원에서 430,000,000원 사이로 예상됩니다. 이는 인수되는 보증금이 없다는 전제 하에 산정한 금액입니다. 실제 입찰 참여 시에는 법원 현황 조사 내용, 현장 방문 결과, 최신 시세 변동 등을 면밀히 재확인하시어 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.