나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [7] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경62594 (7)호 부동산 임의경매 사건입니다. 사건명은 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 2층 204호 오피스텔에 대한 것으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 물건 현황

건물의 정확한 명칭은 '더 토포필리아'이며, 소재지는 부산광역시 부산진구 부전동 516-5번지 (도로명 주소: 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14)입니다. 본건은 건물 전체 17층 중 2층에 위치한 204호입니다. 건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중에 있습니다. 건축물은 철근콘크리트 구조이며, 2021년 6월 4일에 사용승인되었습니다. 건물 내 총 120호(또는 110세대)로 구성되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

본건의 감정가는 247,000,000원입니다.

토지 면적은 6.15㎡ (약 1.86평)이며, 토지 지분은 6.149974697048445㎡입니다.

건물 면적은 42.99㎡ (약 13.00평)이며, 건물 지분은 42.9875㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하고 있습니다. 주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있어 도심 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스정류소가 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 "서면역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이러한 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건이 속한 지역은 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로, 기준 높이 70m 및 최고 높이 100m로 규제받고 있으며, 도시관리계획이 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본에 따르면, 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(10,704,000,000원, 2021-06-16 접수)이 말소기준권리입니다. 그 외 부산성의신용협동조합의 임의경매(8,751,296,835원), 김기용의 강제경매, 부산진구의 압류 등이 설정되었으나, 본 경매 개시 결정으로 인해 말소될 예정입니다. 모든 등기부상 채권 총액은 10,704,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 없습니다. 다만, 통상적인 경매 절차에서는 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로, 특별한 사정이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 임차인 현황 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 명확하게 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 대항력 유무는 별도의 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동은 서면역과 롯데백화점 부산본점을 중심으로 부산의 대표적인 상업 및 업무 중심지입니다. 다양한 상업시설, 금융기관, 문화시설이 밀집해 있으며, 유동 인구가 매우 풍부합니다. 특히, 롯데백화점 부산본점은 부산 지역 내 주요 상권의 중심지로서 높은 집객력을 자랑합니다.

4.2. 오피스텔 이용 현황

주변 지역에는 '더 토포필리아' 외에도 '부전동 큐브', '부전동 트라젠', '서면베르빌', '서면데시앙스튜디오' 등 다수의 오피스텔이 존재합니다. 본건 '더 토포필리아'는 2021년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 12평형대의 전용면적을 가진 호실들이 주를 이루고 있습니다. 현황 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 1~2인 가구를 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 부산본점, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대규모 쇼핑몰 및 백화점이 도보 거리에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 또한, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육/의료 시설

주변에 부산동고등학교(상위 4%), 개림중학교(상위 69%) 등 교육 시설이 인접해 있으나, 초등학교의 경우 직접적인 인접 거리는 다소 떨어져 있는 것으로 파악됩니다. 의료 시설로는 다양한 규모의 병원들이 서면 일대에 분포하고 있어 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 다수의 근저당, 임의경매, 강제경매, 압류 등이 설정되어 있으며, 총 채무액이 상당한 수준입니다. 말소기준권리 외 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 경매 절차의 진행 상황 및 채권자들의 권리 행사 여부에 따라 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 현황과 공부상 차이

건축물대장상 용도는 '업무시설'이나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축법규 적용이나 세금 문제 등에서 불이익이 발생할 소지가 있으며, 임차인과의 관계에서도 혼동을 야기할 수 있습니다. (공부와의 차이: 일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.)

6.3. 법규/계획 관련 사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다. 현재 도시관리계획이 입안 중에 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 대한 규제 변화 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설이 직접적으로 명시되거나 거론된 내용은 없습니다. 다만, 부산 지역 전반의 혐오시설 입지 논란은 존재하며, 특정 지역에 편중되는 경향을 보입니다. 본 건이 위치한 서면 상업지구 중심부에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 오피스텔입니다. 비교적 신축 건물이며, 현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 채무액이 높고, 공부상 용도와 현황 이용 간 차이가 존재하므로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 번화가인 서면역 역세권에 위치하여 최상의 접근성과 생활 편의성을 자랑합니다.

* 다양한 편의시설: 롯데백화점을 비롯한 대규모 상업시설, 문화시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로, 노후화가 적고 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다.

* 꾸준한 임대 수요: 서면 일대의 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 주거용 오피스텔로서 꾸준한 임대 수익이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 감정가(247,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, '더 토포필리아' 및 유사 오피스텔의 12평형대 매매가는 대략 1억원 초중반에서 1억원 후반대에 형성되어 있는 것으로 보입니다.

최근 실거래가 및 호가 정보를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 80~90% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다.

다만, 현장 조사(미납 관리비, 임차인 실거주 여부 등) 및 등기부상 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가적인 확인 후에 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

* 면적 환산:

* 토지 면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

* 건물 면적: 42.99㎡ (약 13.00평)

* 전용면적/분양면적: 해당 정보는 제공되지 않았으나, 건물 면적 42.99㎡는 공급 면적으로 추정되며, 전용면적은 이보다 작을 것으로 예상됩니다. (대략 12~13평대)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.