나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [4] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 2층 201호

용도: 오피스텔

감정가: 655,000,000원

토지면적: 10.73㎡ (약 3.25평)

건물면적: 74.97㎡ (약 22.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 건축물대장 정보

건물명: 더 토포필리아

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 (도로명주소: 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14)

총 층수: 지하 2층 / 지상 17층

전유부 (201호): 지상 2층, 전용면적 74.97㎡ (약 22.68평)

건축구조: 철근콘크리트구조 / (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 06월 04일

주용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔 이용중

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치.

* 주위환경: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 상업 및 주거 혼합 지역.

* 교통: 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근 또한 용이함.

* 주변 시설: 롯데백화점 부산본점, 롯데 에비뉴엘 부산본점, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 쇼핑몰 및 상업 시설이 인접해 있어 편리한 생활 환경을 제공.

1.3. 권리분석

* 등기사항 요약 (집합건물 등기부):

* 을구 1번 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 10,704,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸 예정.

* 말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

* 갑구 3번 임의경매 (부산성의신용협동조합) 및 갑구 4번 강제경매 (김기용) 등 후순위 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸 예정.

* 갑구 5번 압류 (남구(부산광역시)) 또한 소멸 예정.

* 말소되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (단, "물건명세서 참고사항"에 "지상권개요"는 있으나 구체적인 내용 없음).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

1.4. 상권분석

* 입지: 서면역 인근의 부산 대표 상업 중심지에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있음.

* 주변 상권: 오피스텔, 근린생활시설, 백화점, 쇼핑몰 등이 밀집하여 다양한 업종의 상권이 형성되어 있음.

* 상권 특성: 부산 최대 번화가 중 하나인 서면의 중심부에 위치하여 배후 수요가 높고, 상업시설 이용객 또한 많아 상권 활성화가 기대됨.

* 개발 계획: 부산진구 부전동 일대에 도시관리계획 입안 중인 사항이 있어 향후 지역 개발 가능성이 있음.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 높으며, 서면역을 중심으로 각종 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있음.

* 쇼핑 및 편의시설: 롯데백화점, 롯데 에비뉴엘, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

* 교통: 지하철 1호선 서면역 및 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 이동이 용이함.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 차이: 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중임. 이는 추후 법규 위반 시 문제가 될 수 있으므로 주의가 필요함.

* 도시관리계획 입안 중: 현재 '도시관리계획 입안 중'인 지역으로, 향후 계획에 따라 용도나 높이 등에 변동이 생길 수 있음.

* 중복사건 및 공동담보: 해당 물건은 중복사건이며 공동담보로 묶여 있어, 타 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 물건에도 영향이 있을 수 있음.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 명도 관련 절차 진행 시 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있음. (다만, 인수 보증금은 0원으로 확인됨).

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업지구인 서면역 인근에 위치한 더 토포필리아 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 롯데백화점 등 대형 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 높은 배후 수요를 자랑합니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리사항은 없으며, 말소기준권리보다 선순위 권리도 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 도시관리계획 입안 중이라는 점, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 명도를 진행하거나 향후 활용 계획을 세울 때 반드시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 대표 상업 중심지인 서면역 역세권에 위치하여 뛰어난 접근성과 풍부한 유동인구 확보.

* 편리한 생활 인프라: 백화점, 쇼핑몰, 병원 등 다양한 편의시설 인접.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리관계가 깔끔하게 정리될 것으로 예상됨.

* 향후 개발 가능성: 도시관리계획 입안 중으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.9. 시세 분석 및 예상 입찰가

부전동 일대 오피스텔 시세는 다양한 평형과 연식에 따라 차이가 있습니다. "더 토포필리아"는 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 공급면적 74.97㎡ (전용 24.79㎡ ~ 40㎡ 등 다양한 면적이 검색됨) 기준, 최근 실거래가 및 호가 정보에 따르면 1억 1천만원에서 1억 8천5백만원 사이로 거래되는 것을 확인할 수 있습니다. 특히 12평형(약 40㎡) 오피스텔의 경우 1억 1천5백만원에서 1억 8천5백만원 사이의 호가가 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 6억 5천5백만원으로, 이는 일반적인 단일 호실의 시세와 비교 시 상당히 높은 금액으로 책정되었습니다. 이는 감정가가 전체 건물 또는 다수의 호실을 포함한 금액이거나, 과거 시점의 고가 평가가 반영되었을 가능성이 있습니다. (주의: 본 제공된 감정가 6억 5천5백만원이 단일 호실의 감정가라면, 주변 시세 대비 매우 높습니다. 만약 이 금액이 전체 건물 또는 여러 호실의 총 감정가라면, 본 건 단일 호실의 적정 감정가는 재산정 필요)

일반적으로 오피스텔 경매에서 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본 물건의 경우 제시된 감정가가 현 시세 대비 과다할 가능성이 높아 보입니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 예상 입찰가를 산정합니다.

단일 호실로 추정되는 74.97㎡ (약 22.68평)의 시세가 1.1억 ~ 1.85억 원임을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 약 1.1억 원 ~ 1.5억 원 선에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다.

만약 감정가 6억 5천5백만원이 오피스텔 '201호'에 대한 감정가라면, 시세 분석 결과와 큰 차이가 발생하므로, 실제 현장 조사 및 추가적인 주변 시세 조사를 통해 본건 호실의 적정 가치를 재산정하는 것이 매우 중요합니다.

따라서, 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 시세 반영 및 권리 분석상 안전성을 고려하여 다음과 같이 제시합니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 150,000,000원. (감정가 655,000,000원 대비 현저히 낮은 수준에서 시세 반영)

※ 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 추가적인 권리 관계 확인, 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 특히, 감정가와 시세의 큰 괴리가 발견되어 추가적인 정보 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.