나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [5] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (5)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 2층202호

* 건물명: 더 토포필리아

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

* 감정가: 528,000,000원

* 토지면적: 8.64㎡ (약 2.61평)

* 토지 지분: 8.64㎡ (약 2.61평)

* 건물면적: 60.40㎡ (약 18.27평) - 전용면적

* 건물 지분: 60.40㎡ (약 18.27평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하2층/지상17층 건물 중 2층 202호, 사용승인일 2021년 6월 4일. 총 120호실.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 지역

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. (전반적인 교통 상황은 양호함)

* 도로: 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(70m, 100m), 도시관리계획 입안 중.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 말소기준권리: 2021년 6월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 10,704,000,000원).

* 기타 등기 현황: 소유권이전 1번 신탁 등기 말소, 부산성의신용협동조합 근저당권 (경매개시결정) 말소, 김기용 강제경매 개시 결정 말소, 부산진구 압류 말소. (모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임)

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자: 2023년 8월 8일

* 확정일자: 2024년 10월 25일

* 배당신고일자: 2024년 11월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치하며, 롯데백화점 등 대형 편의시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높음.

* 오피스텔 및 업무시설, 주택 등이 혼재되어 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있음.

* 뛰어난 교통 접근성은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미침.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 서면역 도보 이용 가능, 다수의 버스노선으로 시내 전역 이동 편리.

* 편의시설: 롯데백화점, CGV, 각종 은행, 병원, 식당가 등 풍부한 생활 편의시설 이용 가능.

* 주거 환경: 비교적 신축인 오피스텔 건물로, 현대적인 주거 환경 제공.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 현황: 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황은 "주거용 오피스텔"로 이용 중임. 이는 향후 행정처분(이행강제금 등)의 대상이 될 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요함.

* 토지 이용 계획: 도시관리계획이 입안 중인 사항은 추후 건물 관련 용도나 높이 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 동향 주시 필요.

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차의 이해 관계가 복잡할 수 있으나, 권리분석상 인수되는 권리가 없어 최종 매수인에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 최고의 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 입지적 강점이 매우 뛰어남.

* 건물은 비교적 신축이며, 권리 관계도 매각으로 모두 소멸되어 법적 부담이 적음.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨.

* 다만, 공부상 용도와 현황 용도 차이에 대한 잠재적 리스크는 인지하고 있어야 함.

* 현재 시세 및 향후 시장 전망을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 서면역 역세권 프리미엄: 부산의 중심 상업지역에 위치하여 높은 시세 상승 잠재력 보유.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 직장인 및 1인 가구 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 임차인 대항력 없음.

* 향후 발전 가능성: 도시관리계획 입안 등 지역 개발 이슈에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 528,000,000원

* 건물 면적 (전용): 60.40㎡ (약 18.27평)

* 주변 시세 분석 (검색 결과 기반):

* 본 건물(더 토포필리아) 및 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 약 480,000,000원 ~ 530,000,000원 수준에서 형성됨.

* 이는 감정평가액 수준 또는 그 이하에서 거래가 이루어지고 있음을 시사함.

* 권리 분석상 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 서면역 초역세권의 우수한 입지를 가지고 있으며, 건물 상태 및 권리관계가 양호함.

* 주변 시세는 감정가와 비슷하거나 약간 낮은 수준으로 파악됨.

* 경매 특성상 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 가격이 달라질 수 있으나, 안정적인 투자를 위해 시장가 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 고려해야 함.

* 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 현재 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 본 물건의 예상 입찰가는 490,000,000원 ~ 510,000,000원 사이를 권장함. (시세 범위 및 감정가를 종합적으로 고려)

* 최종 권장 입찰가: 500,000,000원

* (산정 근거: 현 시세 범위(4.8억~5.3억)와 감정가(5.28억)를 고려하고, 권리관계 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 경쟁 가능성을 높이면서도 합리적인 수익률을 확보할 수 있는 수준으로 산정. 인수 보증금이 0원이므로, 순수하게 시장 가격과 경매 경쟁률을 고려한 금액.)

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