나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [3] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 1층102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 501,000,000원 (5억 1백만원)

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 1층102호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 이용 중)

토지면적: 5.22㎡ (약 1.58평)

건물면적: 36.45㎡ (약 11.03평) (전용면적)

토지지분: 5.215407445906393㎡ (약 1.58평)

건물지분: 36.455㎡ (약 11.03평)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지상 17층, 지하 2층 건물 내 102호 (1층). 사용승인일: 2021년 6월 4일.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역 (기준 높이 70m, 최고 높이 100m)에 해당하며, 도시관리계획 입안 중인 지역이 포함되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (2021년 6월 16일 접수, 채권최고액 10,704,000,000원)

본 경매 절차에 따라 위 근저당권, 압류(부산진구), 임의경매(부산성의신용협동조합), 강제경매(김기용) 등기 등은 모두 소멸될 예정임.

소유권이전 1번 신탁등기 말소 이력이 있음.

등기부상 총 채권액은 10,704,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 고종한 (고 )

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2023년 6월 16일

대항력: 없음

비고: 임차인 고 는 대항력이 없으므로, 보증금 2천만원에 대한 낙찰자의 인수 의무는 발생하지 않음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수/소멸 권리

상기 등기부 현황 및 임차인 분석 결과, 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되며 낙찰자가 인수할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근으로, 롯데백화점, NC백화점, 지하상가 등 대형 유통시설과 금융기관, 병원, 학원, 식당 등이 밀집하여 유동인구가 매우 풍부한 지역임.

4.2. 업종 분석

해당 건물 내 일부 호실은 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 1층 근린생활시설과 함께 주거 및 업무 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 복합 상권의 특성을 지님.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 롯데백화점, 부산시민공원 등 다양한 쇼핑, 문화, 여가 시설 이용이 편리함. 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 또한 풍부하게 갖춰져 있음.

5.2. 교육 시설

부전초등학교, 성모병원, 부산진구청 등이 인근에 위치하여 교육 및 행정 접근성이 좋음.

5.3. 의료 시설

성모병원 등 대형 병원이 근거리에 위치하여 의료 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 매각 후 관련 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 공부상 용도와 현황의 차이

해당 오피스텔 일부 호실이 공부상 "업무시설"이나 현황 "주거용 오피스텔"로 이용 중임. 이는 향후 불법 건축물 단속이나 용도 변경 시 문제가 될 수 있으나, 일반적인 오피스텔의 주거 이용 형태이므로 크게 문제되지 않을 가능성이 있음.

6.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설이 보고되지 않았음. 롯데백화점, 부산시민공원 등이 인접하여 쾌적한 환경을 기대할 수 있음.

6.4. 임차인 관련

임차인 고 는 대항력이 없어 보증금 반환 채권을 낙찰자가 인수할 의무는 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 절차는 별도 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통, 편의시설, 생활 인프라가 매우 우수한 입지임.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수할 임차보증금도 없어 권리 관계는 비교적 명확함.

다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 공부상 용도와 현황의 차이는 경매 진행 시 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 서면역 초역세권에 위치하여 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 서면 상권의 지속적인 발달로 인한 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 소형 오피스텔로 투자 부담이 상대적으로 적으며, 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건은 전용면적 약 36.45㎡ (약 11.03평)의 오피스텔임.

감정가는 501,000,000원으로, 이를 기준으로 ㎡당 약 13,744,855원, 평당 약 45,421,577원임.

부산 서면역 인근의 유사 면적(10-12평) 오피스텔의 일반적인 시세는 건물 연식, 층수, 향 등에 따라 2억원 초중반에서 3억원 중후반대에 형성되는 경향이 있음.

따라서, 본 물건의 감정가 5억 1백만원은 현재 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

안정적인 투자를 위해서는 보수적인 입찰가 접근이 필요함.

감정가의 75% 수준: 약 375,750,000원

감정가의 80% 수준: 약 400,800,000원

최종 제안: 시장 시세를 면밀히 재확인하는 전제 하에, 3억 7천만원 ~ 4억원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함. 이는 감정가 대비 합리적인 수준이며, 서면 지역 오피스텔의 일반적인 시세 범위를 고려한 가격임.

입찰 전 반드시 유사 물건의 최신 실거래가 및 매물 현황을 조사하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.