나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [6] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (6)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 2층 203호

건물 명칭: 더 토포필리아

건축물 주 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

건축물 사용 승인일: 2021년 06월 04일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 12.93㎡ (약 3.92평)

토지 지분: 12.933008726098969㎡ (약 3.92평)

건물 면적: 90.40㎡ (약 27.34평)

건물 지분: 90.4㎡ (약 27.34평)

1.3. 경매 기본 정보

감정가: 790,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 건축물 정보

총 층수: 지하 2층 / 지상 17층

본건 위치: 2층 203호

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

외벽: 몰탈 위 페인팅 등

내벽: 벽지 및 타일 등

창호: 강화유리창 및 시스템창호 등

설비 내역: 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 주차타워 설비 등

1.5. 토지 이용 계획

지역 지구: 일반상업지역, 방화지구

제한 사항: 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 70m, 최고높이 100m) / 도시관리계획 입안 중

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하고 있으며, 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스 정류장이 있으며, 부산 도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설 (지도 검색 기반)

* 주요 시설: 롯데백화점 부산본점, 롯데 에비뉴엘 부산본점, 쥬디스태화 백화점, 부산 시민공원 등이 인근에 위치하여 쇼핑, 문화, 여가 생활이 편리합니다.

* 교통 허브: 서면역 (1호선, 2호선 환승역)과 주요 버스 노선이 밀집해 있어 부산 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 상업 밀집 지역: 서면은 부산의 대표적인 상업 중심지로 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 접수일자 2021-06-16 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

3.2. 등기부 현황

* 말소 예정 권리:

* 소유권 이전 1번 신탁등기 말소 (2021-06-16, 주식회사 서융)

* 근저당권 (2021-06-16, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권액 10,704,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (2024-03-06, 부산진구)

* 임의경매 (2024-09-19, 부산성의신용협동조합)

* 강제경매 (2025-10-15, 김기용)

* 총 채권액: 10,704,000,000원

3.3. 인차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

3.4. 특이사항

* 중복사건, 공동담보 물건입니다.

* "공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 현황 '주거용 오피스텔'임" (일련번호 20-59) - 본건(203호) 역시 현황은 주거용으로 사용 중일 가능성이 높습니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력이 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부전동, 특히 서면 일대는 부산의 대표적인 도심 상업 및 업무 중심지입니다. 오피스텔, 근린생활시설, 백화점, 금융기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 건물 용도 분석

'더 토포필리아'는 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 공부상 업무시설이나 실제로는 주거용 오피스텔로 많이 이용되고 있습니다. 이는 젊은층 및 1~2인 가구의 주거 수요를 반영합니다.

4.3. 주변 상권

* 쇼핑 및 편의시설: 롯데백화점, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활이 매우 편리합니다.

* 업무 시설: 서면 지역은 부산의 주요 업무지구 중 하나로, 다수의 오피스 빌딩과 금융기관이 밀집해 있어 직주근접 수요가 높습니다.

* 교통의 요지: 서면역을 중심으로 한 뛰어난 교통망은 상권의 접근성을 높여주며, 부산 전역에서 방문객을 유입시키는 요인이 됩니다.

4.4. 시장 동향 (검색 결과 기반)

부산 지역 오피스텔 시장은 1~2인 가구 증가 및 역세권 입지의 선호도 상승으로 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. 특히 신축 및 역세권 오피스텔은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 최근 부산 지역 오피스 공실률이 전국 평균 대비 높은 편이라는 보고도 있으나, A급 오피스나 역세권 중심의 신축 오피스텔은 상대적으로 낮은 공실률을 유지하는 경향이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 쇼핑: 롯데백화점, 쥬디스태화, NC백화점 등 대형 쇼핑몰이 근거리에 위치하여 편리한 쇼핑 환경을 제공합니다.

* 문화/여가: 부산 시민공원, CGV, 롯데시네마 등 문화 및 여가 시설 접근성이 좋습니다.

* 병원: 부산진구 내 다수의 병원 및 종합병원 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 부전초등학교, 초읍중학교, 개금고등학교 등 초, 중, 고등학교가 분포하고 있으나, 본건이 오피스텔인 점을 감안할 때 직접적인 교육 환경보다는 주변 편의시설이 주 거주 요인이 될 것으로 보입니다.

5.3. 주거 만족도 (잠재적)

신축 건물로서 깔끔한 내외부 시설, 편리한 교통, 풍부한 주변 인프라를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복/공동담보 사건

본건은 중복 경매 사건이며 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 도시관리계획 입안 중

해당 지역이 도시관리계획 입안 중이므로, 향후 건축법 관련 규제 변경 등 예상치 못한 개발 계획이나 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 용도 차이

공부상 '업무시설'이나 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 점은 추후 매각으로 인한 권리 변동 시 문제가 될 수 있으나, 일반적으로는 현황대로 인정되는 경우가 많습니다. 다만, 이로 인한 행정적 문제의 가능성은 항상 존재합니다.

6.4. 임대차 관계 미상

임차인의 존재 여부 및 대항력 유무, 보증금/차임 액수 등을 정확히 파악할 수 없어 낙찰 후 예상치 못한 인수 부담이 발생할 위험이 있습니다. 이에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필요합니다.

6.5. 높은 채권 총액

총 채권액이 100억 원을 초과하므로, 다른 채권자들의 추가적인 경매 신청이나 채권 추심 행위가 있을 수 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업/업무지구인 서면의 중심부에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2021년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 90.40㎡(약 27.34평)의 비교적 넓은 전용 면적은 1~2인 가구에게 매력적인 주거 공간을 제공합니다.

권리 관계상 말소기준권리인 근저당 이하의 권리들은 모두 말소될 예정으로, 낙찰자는 소유권만 안전하게 이전받을 수 있습니다. 그러나 임대차 관계가 미상이어서 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 있을 가능성에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 또한, 중복/공동담보 사건이라는 점과 도시관리계획 입안 중이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

전반적으로 입지, 건물 신축성, 면적 등을 고려할 때 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 다만, 정확한 시세 및 임대 현황 파악, 권리 관계의 세부 사항 확인 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 핵심 상권인 서면에 위치하여 뛰어난 교통, 쇼핑, 금융, 업무 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 90.40㎡(약 27.34평)의 비교적 넓은 면적은 1~2인 가구의 주거 수요를 충족시키기에 충분합니다.

* 역세권 프리미엄: 서면역 초역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 임대 및 매매 수요가 꾸준합니다.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 서면 지역의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 790,000,000원입니다.

최근 2~3년 간 "더 토포필리아" 또는 인근 지역의 유사한 신축 오피스텔(전용면적 90㎡ 내외)의 실거래가를 분석한 결과, 현재 시세는 대략 5억 5천만 원 ~ 7억 원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 2021년 11월 19일에 거래된 24A 타입(약 70㎡)이 1억 8,500만 원에 거래된 점은 유사 면적 대비 절대적인 가격으로 해석하기는 어려우나, 건물의 연식과 입지를 고려할 때 현재 시세 형성의 참고가 될 수 있습니다.

유튜브 등에서 검색된 유사 신축 오피스텔의 경우, 2023년 6월 준공 예정인 '서면 에코팰리스'의 경우 B타입(전용 30㎡, 공급 57㎡)이 1억 6천만 원 ~ 2억 9천만 원대로 분양가가 형성되었으며, 1.5룸(전용 29.72㎡)이 전세 1억 2천만 원 ~ 1억 5천만 원에 거래되고 있습니다. 이는 본건의 면적(90.40㎡)과는 직접적인 비교가 어렵지만, 지역 내 신축 오피스텔의 가격 수준을 짐작하게 합니다.

본건의 전용 면적이 90.40㎡(약 27.34평)임을 고려할 때, 평당 가격을 약 2,000만원 ~ 2,500만원 수준으로 보수적으로 산정할 경우, 시세는 5억 4천만 원 ~ 6억 8천만 원 내외로 추정됩니다.

감정가 7.9억 원 대비 현 시세가 낮게 형성되어 있음을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 현재 시세 및 향후 시장 전망을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 감정가: 790,000,000원

* 최근 실거래가 및 시세 범위: 약 5억 5천만 원 ~ 6억 8천만 원 (면적 및 건물 연식 고려)

* 인수 보증금: 0원

이를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 6억 2천만 원 ~ 6억 7천만 원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 적절하다고 판단됩니다.

다만, 경매는 경쟁이 치열하므로, 실제 입찰 시 시장 상황 및 입찰 참여자들의 성향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.