나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [2] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 1층101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (2)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 1층 101호

용도: 오피스텔 (현황: 주거용 오피스텔)

감정가: 1,370,000,000원

토지면적: 7.85㎡ (약 2.37평)

건물면적: 54.86㎡ (약 16.60평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하고 있습니다.

부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산 도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 교통 여건이 매우 양호한 편입니다.

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(70m, 100m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리는 2021년 6월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(10,704,000,000원)입니다.

이후 접수된 압류, 임의경매, 강제경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 10,704,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2023-05-11

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

임차인 정 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근에 위치합니다.

주변으로 롯데백화점, 금융기관, 병원, 다양한 상업시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 자리하고 있어 지역 내 활기를 더합니다.

서면역을 중심으로 형성된 상권은 부산 시내에서도 최상급에 속합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 쾌적한 도시 환경을 유지하고 있습니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리하며, 부산 1호선 서면역을 통해 시내 전역으로의 이동이 용이합니다.

다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

롯데백화점, NC백화점, 각종 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

주변에 금융기관, 업무시설이 밀집해 있어 직주근접 생활이 가능합니다.

인근 학교로는 부산중앙여자고등학교, 개성고등학교 등이 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이나 현황은 "주거용 오피스텔"로 이용 중입니다. 향후 용도 관련 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 정 은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

거액의 근저당이 설정되어 있어, 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회합니다. 이는 경매 물건의 특성상 낙찰자가 권리를 취득하는 데 직접적인 문제는 없으나, 시장 상황 및 경쟁 구도를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산의 최고 중심지인 서면역 초역세권에 위치한 더 토포필리아 오피스텔입니다.

건물은 비교적 신축(2021년 사용승인)으로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

모든 권리가 말소되어 낙찰자는 깨끗한 등기부로 소유권을 취득하게 됩니다.

공부와 현황 용도 불일치, 임차인 명도 문제는 일반적인 경매 물건에서 고려되는 사항이며, 면밀한 사전 조사를 통해 충분히 대비 가능합니다.

뛰어난 입지, 신축 건물, 명확한 권리관계를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

서면역 초역세권 황금 입지: 부산의 최대 상권이자 교통의 요충지로, 시세 상승 및 임대 수요가 꾸준합니다.

신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대 수익 창출이 용이합니다.

직접 사용 또는 임대 수익: 현재 주거용으로 이용 중이므로, 취득 후 곧바로 실거주하거나 임대 사업을 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기 상태로 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 공급 면적은 54.86㎡(약 16.60평)입니다. 현재 유사 물건들의 매매 시세는 1억 8천만원에서 2억 3천만원 사이로 형성되어 있습니다. 제시된 감정가 13억 7천만원은 현재 시장 시세와 현저한 차이를 보입니다. 따라서, 시장 시세를 기준으로 낙찰가를 산정하는 것이 합리적이며, 약 1억 9천만원에서 2억 1천만원 선에서 경쟁을 고려한 입찰을 제안합니다.

예상 입찰가: 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.