나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22205 [2] 부산광역시 금정구 부곡동 225-6 경남한신아파트 상가12동 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 도시철도1호선 '장전역' 남동측 인근에 위치하는 '경남한신아파트' 상가12동 지하층107호, 3층 305호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 '장전역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건내(상가12동) 지하층 107호, 3층 305호로서,
외벽: 치장타일 붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1) : 공부상 '생활시설'임.
기호(2) : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

건물 내 공동 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로 현황 '공동주택 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가 건물은 남측으로 약 9m내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

물건 비고

공부상 '제2종 근린생활시설(사무소)임. 등기부상 '경남한신아파트 상가12동'이나, 상가 외벽 표기는' 경남한신상가 A상가'로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 225-6 경남한신아파트 상가 12동 3층 305호에 소재하는 근린상가입니다.

사건번호는 부산지방법원 2025타경22205 (2)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

감정가는 131,000,000원이며, 토지 면적은 19.62㎡(약 5.94평), 건물 면적은 70.76㎡(약 21.41평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

중복사건으로 분류되며, 공부상 용도는 '제2종 근린생활시설(사무소)'이나 등기부상 명칭과 상가 외벽 표기에 차이가 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 부곡동, 도시철도 1호선 '장전역'에서 남동측 인근에 위치한 경남한신아파트 상가 12동에 소재합니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 도시철도 1호선 장전역이 소재하여 교통 여건이 매우 편리합니다.

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 3월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다.

이보다 늦게 설정된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

현재까지 등기부상 확인된 총 채권액은 약 9억 2천 7백만 원에 달합니다.

임차인 현황을 살펴보면, 오매홀딩스주식회사(보증금 0원, 차임 220,000원, 사업일자 2020-03-31), 주식회사 티원에프(보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2024-05-03), 케이에스녹스코리아(주)(보증금 0원, 차임 220,000원, 사업일자 2021-09-06)가 등재되어 있습니다.

이들 임차인 모두 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

임차인 정보 중 차임이 0원인 경우나, 보증금이 0원으로 기재된 경우, 혹은 사업일자만 기재되고 확정일자 및 배당신고일자가 없는 경우 등, 정보가 일부 누락되거나 불확실한 부분이 있을 수 있으므로 명도 과정에서의 변동 가능성에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산 금정구 부곡동은 장전역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

경남한신아파트 단지 내 상가로서, 아파트 입주민을 주요 배후 수요로 확보하고 있으며, 주변의 다양한 근린생활시설과 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다.

장전역을 이용하는 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있으며, 향후 지역 개발에 따라 상권 활성화 가능성이 기대됩니다.

남측으로 약 9m 내외의 도로에 접하고 있어 차량을 이용한 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 장전역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

* 주변 시설: 인근에 경남한신아파트 단지 및 다양한 상가들이 위치하고 있으며, 부산대학교, 동래경찰서, 부산은행 등 공공기관 및 금융 시설 접근도 용이합니다. 교육 시설로는 부곡초등학교, 금정중학교 등이 있으며, 이는 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과, 그리고 인근 지역(부곡동 225-6, 225-7)의 주변 시설에 대한 조사에서 폐기물 처리장, 소각장 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 여러 건 중복으로 진행될 수 있으므로, 경매 절차 및 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 명칭 표기 상이: 등기부상 명칭('경남한신아파트 상가12동')과 실제 상가 외벽 표기('경남한신상가 A상가')가 달라 혼동을 야기할 수 있습니다. 이는 현장 방문 시 실물 확인을 통해 해소해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 업종 운영 시 법적 제한을 받을 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 약 9.2억 원에 달하여, 이는 본건의 낙찰가율에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 장전역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되는 권리상 안전한 물건입니다.

주변 상권과의 연계성 및 장전역의 유동인구를 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

중복사건 및 명칭 표기 차이 등의 리스크 요인은 있으나, 철저한 현장 조사와 분석을 통해 극복 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 도시철도 1호선 장전역과의 근접성은 안정적인 수요 확보 및 임대 수익 증대에 기여합니다.

* 안정적인 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 후순위 권리가 소멸될 예정이므로 권리상의 위험이 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 금정구 지역의 지속적인 발전 가능성과 함께 장전역 주변 상권의 성장 수혜를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰 사례, 임대 수익률 분석, 명도 비용 및 예상 소요 시간 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

다만, 일반적인 시장 상황과 본 건의 입지 및 권리 분석 결과를 바탕으로, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

최종 입찰가 결정 전, 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태, 공실 여부, 주변 상권의 활성화 정도를 직접 확인하고, 다수의 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.