나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1653 [2] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5 숲으로풀룸 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(3) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(4) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제4층 제405호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015 -09-07)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한 지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16) <하수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물의 사용승인일자는 2015.02.16.임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주지방법원 2025타경1653 (2) 사건으로 경매 진행 중인 물건입니다.

사건번호: 제주지방법원 2025타경1653 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5 숲으로풀룸 2층205호

건물명: 숲으로풀룸

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 64,000,000원

토지면적: 22.01㎡ (약 6.66평) / 토지지분: 22.0149㎡

건물면적: 20.13㎡ (약 6.09평) / 건물지분: 20.1339㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOO (추가 확인 필요)

특이사항: 공동담보 (본 물건 외 다른 담보물건 존재 가능성 있음)

건축물 정보:

* 사용승인일: 2015년 02월 16일

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 전유부: 2층 205호, 면적 20.13㎡

* 총 건축면적 (추정): 658.925㎡

* 세대수 (추정): 20세대

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 고도지구 (20M 이하)

* 중로류 (폭 20m~25m)

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역

* 상대보호구역

* 공장설립제한지역

* 건축계획심의대상구역 (저촉)

* 지하수자원특별관리구역

* 하수처리구역

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원중학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 동측으로 노폭 약 20미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

건물 구조 및 상태:

* 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 205호입니다.

* 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

* 기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 본건의 말소기준권리는 2015년 12월 24일 접수된 제주새마을금고 근저당권 (135,600,000원)입니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김*

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 의무는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등의 상세 정보가 누락되어 있어 배당 여부 및 명도 시 주의가 필요합니다.

등기부 현황 (말소기준권리 이후 권리):

* 2015년 12월 24일 제주새마을금고 근저당권 (말소기준권리)

* 2016년 05월 03일 김무경 전세권설정 (말소)

* 2023년 05월 25일 박철훈 소유권이전

* 2025년 03월 28일 롯데카드 가압류 (말소)

* 2025년 05월 19일 하나카드 가압류 (말소)

* 2025년 05월 28일 농협은행 가압류 (말소)

* 2025년 06월 04일 토스뱅크 가압류 (말소)

* 2025년 08월 25일 제주새마을금고 임의경매개시결정 (말소)

등기부채권 총액: 318,180,226원

1.3. 상권분석

주변 시세 동향:

* 본건 소재지인 남원읍 남원리 인근의 유사 주거시설(연립, 다세대, 빌라) 최근 매매 사례 분석 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 씨사이드홈 (1991년 건축, 84.66㎡): 2026년 5월 27일 12,000만원 (약 467.8만원/평)

* 디자인타운 (2017년 건축, 80.863㎡): 2026년 5월 16일 19,000만원 (약 775.5만원/평)

* 남원반석타운 (2001년 건축, 49.986㎡): 2026년 5월 14일 7,300만원 (약 481.8만원/평)

* 본건(숲으로풀룸, 2015년 준공, 20.13㎡)의 감정가는 64,000,000원으로, 이는 약 1050.9만원/평의 시세에 해당합니다.

* 비교 사례 중 신축 연도가 가까운 디자인타운(2017년)의 시세(약 775.5만원/평)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 다만, 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교 대상 연립주택과는 상품성이 다를 수 있습니다.

잠재적 임대 수익:

* 원룸형 도시형생활주택으로 소형 면적의 임대 수요가 있을 수 있습니다. (월세 정보는 제공되지 않았음)

1.4. 생활정보

편의시설:

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

* 남원중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통:

* 제주 시내 및 주요 관광지로의 접근은 차량을 이용해야 하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. (인근 간선도로 이용)

주변 환경:

* 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 상대적으로 조용한 편입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계:

* 말소기준권리 이후 인수되는 권리는 없으나, 임차인 김*의 보증금(75,000,000원)은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당받지 못할 경우 명도 시 마찰이 발생할 가능성이 있습니다.

시장가치 대비 감정가:

* 제공된 인근 시세 정보를 바탕으로 분석했을 때, 본 건의 감정가(약 1050.9만원/평)가 유사 건물(연립)의 거래 시세(약 470~780만원/평)보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 낙찰 후 시세차익을 기대하기보다는 안정적인 실거주 또는 임대를 목표로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

소형 면적의 한계:

* 20.13㎡의 작은 면적은 향후 매각 시 잠재 수요층이 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 신축 연도(2015년)를 가지고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없으나, 채권 총액이 높고 감정가가 인근 실거래가 대비 높은 편이라는 점은 주의가 필요합니다. 남원중학교 인근에 위치하여 생활 편의성은 보통 수준이며, 소형 면적임을 고려할 때 안정적인 실거주 또는 소형 임대 사업용으로 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2015년 준공) 건물로 내부 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 평수(20.13㎡)로 1인 가구의 실거주 수요가 있을 수 있습니다.

* 말소기준권리 이후 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 제주 서귀포시 남원읍 지역의 주거용 부동산으로, 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 64,000,000원(약 1050.9만원/평)입니다. 제공된 인근 유사 물건(연립)의 시세가 약 470만원/평 ~ 780만원/평 수준임을 감안할 때, 감정가는 시세 대비 높은 편으로 분석됩니다. 다만, 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 상품성이 다를 수 있고, 신축 연도(2015년)를 고려했습니다. 권리 인수 부담이 없고 명확한 권리관계, 그리고 소형 면적의 실수요 가능성을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 55,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 85.9% 수준이며, 시장 시세와 감정가의 괴리를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.