나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1653 [4] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5 숲으로풀룸 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(3) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(4) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제4층 제405호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015 -09-07)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한 지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16) <하수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물의 사용승인일자는 2015.02.16.임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 제주지방법원에서 진행 중인 2025타경1653 (4) 부동산 임의경매 사건입니다.

매각 대상은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5번지 숲으로풀룸 4층405호 도시형생활주택이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 제OOOOOO이며, 감정평가액은 64,000,000원입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5 숲으로풀룸 4층405호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 64,000,000원

토지 면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

건물 면적: 20.13㎡ (약 6.09평)

총괄표제부 상 건축물 면적: 492.13㎡ (건축 승인일 2013.06.05, 사용승인일 2015.02.16)

표제부 상 건물 연면적: 658.925㎡ (지상 5층)

등기부채권 총액: 263,996,389원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 동측으로 노폭 약 20미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 중로류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존(주식회사태전) 후 소유권 이전(박철훈)이 이루어졌습니다.

제주새마을금고의 근저당권(말소기준권리) 외 하나카드, 농협은행, 토스뱅크의 가압류, 그리고 제주새마을금고의 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2025-02-18

대항력: 없음

비고: 안 임차인은 대항력이 없어 임의경매 절차에 따라 보증금은 배당을 통해 우선 변제받거나, 미배당 시 경락인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-10-19

대항력: 있음

비고: 윤 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 권리 분석 시 주의가 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 대항력으로 인한 명도 저항 가능성 등을 고려해야 합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(을3, 제주새마을금고 근저당)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (기재 없음))

4. 상권분석

본건은 도시형생활주택으로, 주로 주거 목적으로 이용되는 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의점, 마트, 식당 등 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

남원중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

윤 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 신고되었습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 일반 아파트에 비해 환금성이 다소 떨어질 수 있습니다.

건물 사용승인일이 2015년으로, 비교적 신축에 속하나 건물 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5번지 주변에 혐오시설이나 소음, 악취 등을 유발하는 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성은 상시적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 속하며 감정평가액 대비 시장 가치 상승 여력이 있다고 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인(윤 )이 존재하여 권리분석 및 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

안 임차인의 보증금이 60,000,000원이지만 대항력이 없으므로, 경매 낙찰자가 인수하지는 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 관광지 접근성: 제주도의 대표적인 관광지인 서귀포시에 위치하여 투자 가치가 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정평가액 64,000,000원은 해당 면적과 지역 특성을 고려할 때, 시장 가격 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 64,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 도시형생활주택은 평당 약 470만원~770만원의 가격대를 형성하는 것으로 파악됩니다. (이는 주로 연립주택 기준 시세이며, 도시형생활주택의 경우 면적이 작아 평당 단가가 더 높게 형성될 수 있습니다.)

본 건은 20.13㎡(약 6.09평)이므로, 단순 시세 적용 시 28,000,000원에서 47,000,000원 사이의 가치를 추정해 볼 수 있으나, 감정가 64,000,000원은 이에 비해 높은 편입니다.

대항력 있는 임차인(윤 )의 존재는 명도 리스크를 동반하므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 44,800,000원 ~ 54,400,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 임차인과의 협상 가능성 등을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.