나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1653 [3] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5 숲으로풀룸 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(3) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(4) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 제4층 제405호로서, 외벽 : 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015 -09-07)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한 지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16) <하수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물의 사용승인일자는 2015.02.16.임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1653 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 217-5 숲으로풀룸 3층301호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 사용승인일: 2015년 02월 16일

토지면적: 22.01㎡ (약 6.65평)

건물면적: 20.13㎡ (약 6.09평)

감정가: 64,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOO (제주새마을금고 추정)

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리, '남원중학교' 동측 인근

주변환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

교통: 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로 소재로 제반 교통 사정 보통

도로: 동측으로 노폭 약 20미터 아스콘 포장도로에 접함

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역. 다수의 토지이용계획상 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 제주새마을금고 근저당 (2015.12.24.)

경매로 소멸되는 권리:

* 근저당 (제주새마을금고, 2015.12.24.)

* 전세권 (금호리조트주식회사, 2016.03.22.)

* 근저당 (주식회사재성창호, 2024.03.18.)

* 가압류 (하나카드, 2025.05.19.)

* 가압류 (농협은행, 2025.05.28.)

* 가압류 (토스뱅크, 2025.06.04.)

* 임의경매개시결정 (제주새마을금고, 2025.08.25.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 기재 누락)

인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 금호리조트주식회사

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 무

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2025-10-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당받지 못하는 보증금이 있더라도 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 48,000,000원의 보증금이 있으나 차임이 0원인 점은 특이사항입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍 남원리에 위치하며, 남원중학교 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 한적한 주거 및 상업 지역으로 판단됩니다.

생활 편의시설 접근성은 지역 내에서 보통 수준으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 남원중학교가 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 지역 내에서 이용 가능합니다.

교통: 간선도로와 인접하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

주거 환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 구조입니다.

건물 준공: 2015년 02월 16일로 비교적 최신식 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

소형 면적: 건물면적 20.13㎡ (약 6평)으로 매우 협소하여 활용도가 제한될 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역 외에도 고도지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 장애물제한표면구역 등 다수의 토지이용계획상 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

임차인 보증금: 임차인 금호리조트주식회사 명의로 48,000,000원의 보증금이 있으나, 대항력 및 확정일자가 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 채권자 및 임차인 간의 별도 합의나 분쟁 가능성은 존재할 수 있습니다. (차임이 0원인 점은 특이사항으로, 임대차 계약의 성격 확인 필요)

공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 다른 담보물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 매각가율에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 2015년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

다만, 건물 면적이 6평 남짓으로 매우 작고, 토지이용계획 상 여러 제한 사항이 존재하여 향후 활용에 주의가 필요합니다. 감정가가 적절한지 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

취득 시 권리상 하자 없음: 모든 선순위 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

제주도 투자 가치: 제주도는 관광 및 생활 인구 증가로 인해 부동산 가치가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 64,000,000원입니다.

본 물건은 건물면적 20.13㎡ (약 6평)으로 매우 작은 소형 평형입니다.

주변 유사 건물의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 같은 남원읍 남원리 소재의 건물들이 거래되었습니다.

* 2001년식, 49.986㎡ 건이 73,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 146만원 수준입니다.

* 1991년식, 84.66㎡ 건이 120,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 141만원 수준입니다.

* 2017년식, 80.863㎡ 건이 190,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 235만원 수준입니다.

본 건물의 사용승인일자는 2015년 02월 16일로, 제공된 비교 사례 중 2017년식 건물과 연식 차이가 크지 않습니다. 소형 평수의 경우 대형 평수보다 ㎡당 단가가 높게 형성될 수 있습니다.

감정가 64,000,000원을 기준으로 ㎡당 약 317만원 수준입니다. (64,000,000원 / 20.13㎡) 이는 비교 사례 중 2017년식 건물의 ㎡당 단가(약 235만원)보다는 높지만, 신축 연식 및 소형 평수라는 점을 고려하면 가능성 있는 가격으로 판단됩니다.

임차인 금호리조트주식회사의 보증금 48,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 그러나 차임이 0원인 점 등 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

현재 시세를 감안할 때, 감정가 64,000,000원이 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권장 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 68,000,000원 (감정가격을 기준으로 하되, 현장 조사 결과에 따라 조정 필요. 특히 건물 상태 및 실질 임대 수익률 분석 필수.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.