나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9120 [2] 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 3754 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 "본술산" 남측 및 동측 근거리에 위치하며, 본건 인근은 단독주택 및 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1),2) 일단지로 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 창고 건부지로 이용중임. 기호 4) 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로 창고 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1),2) 동측 및 북동측으로 노폭 약 4∼5미터 포장도로에 접함. 기호 4) 남동측으로 노폭 약 4∼5미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3) 철골조 기성품칼라강판지붕 1층건으로서, 외벽, 내벽 : 샌드위치 판넬 마감 등, 바닥 : 시멘트몰탈 마감 등, 창호 : PVC 창호 등 임. 기호 3)-1 경량철골조 기성품칼라강판지붕 1층건으로서, 외벽, 내벽 : 샌드위치 판넬 마감 등, 바닥 : 시멘트몰탈 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임. 기호 5),6) 일반철골구조 판넬지붕 1층건으로서, 외벽, 내벽 : 샌드위치 판넬 마감 등, 바닥 : 우레탄 마감 등, 창호 : PVC 창호 등 임.

이용상태

기호 3) 창고로 이용중임. 기호 3)-1 관리사로 이용중임. 기호 5) 창고로 이용중임. 기호 6) 창고로 이용중임.

설비내역

전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9120 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 3754

* 용도: 창고시설

* 감정가: 1,376,345,220원

* 토지면적: 4134.00㎡ (약 1,250.84평)

* 건물면적: 727.75㎡ (약 220.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 물건명세서 작성일: 2026-07-06

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지가 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. "본술산" 남측 및 동측 근거리에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 간선도로 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 동측 및 북동측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있으며, 남동측으로도 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 장경철 (1978.09.14), 영농조합법인제주빌리지 (2011.06.02), 주식회사올레산업 (2016.03.03)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2019.08.27, 총 15.6억원)

* 인수되는 권리: 한국전력공사 구분지상권 (2007.10.02 등기, 을5) - 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 약 2,192㎡에 대한 송전선 선하지 사용 범위와 관련이 있습니다.

* 기타 권리: 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시결정이 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액 (토지): 1,666,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 영농조합법인제주빌리지 (2011.05.27)

* 소유권 이전: 주식회사올레산업 (2016.03.03)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2019.08.27, 총 15.6억원)

* 기타 권리: 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시결정이 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액 (건물): 1,596,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 명시된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 창고시설로, 주변이 단독주택 및 농경지로 이루어진 지역적 특성을 고려할 때, 전통적인 의미의 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다. 물류, 보관, 또는 특정 산업 시설로서의 잠재력을 고려한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 본건 인근은 자연환경 및 농경지가 발달한 지역으로, 주거 및 농업 활동이 주를 이룹니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본 물건지 인근에 특정 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전지구 등으로 지정되어 있어 개발 시 환경 규제를 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 구분지상권 인수: 한국전력공사의 구분지상권이 매각 후에도 존속하며 매수인에게 인수되므로, 해당 토지 사용에 제약이 따릅니다. 이는 실질적인 토지 이용 면적을 감소시킬 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 제한사항이 있어 향후 개발 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 물건 정리 필요: 지상에 건설 자재 및 폐기물이 적재되어 있으며, 매각에서 제외된 이동식 컨테이너가 있어 추가적인 정리 및 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 매수인은 두 자산을 함께 취득 및 관리해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 제주특별자치도 제주시 조천읍에 위치한 창고시설로, 4134.00㎡의 토지 위에 727.75㎡ 규모의 건물이 있습니다. 감정가는 13억 7천여만원입니다.

* 가장 큰 특징은 한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 점으로, 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 여러 환경 관련 규제 및 제한 사항이 존재합니다.

* 지상에 적치된 건설 자재 및 폐기물 처리, 그리고 제외되는 이동식 컨테이너 관련 사항은 매각 후 관리 포인트가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 지역의 물류 및 보관 수요를 고려한 창고 시설로서의 활용 가능성.

* 제주도의 자연 환경을 활용한 특수 목적 시설(예: 친환경 농산물 보관 등)로의 전환 가능성 검토.

* 권리 인수 및 제한 사항을 충분히 인지하고, 이를 감안한 합리적인 가격으로 취득 시 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본 물건의 감정평가액, 선순위 권리 인수 비용, 토지 이용 제한 사항, 주변 시세, 그리고 낙찰 후 예상되는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

* 특히, 한국전력공사 구분지상권으로 인한 제약과 토지 이용 규제를 감안한 추가적인 현장 조사를 통해 객관적인 가치 평가가 필요합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 이는 전문적인 시장 조사 및 감정평가사의 심층 분석을 통해 결정될 사안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.