나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10195 [7] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘메종글래드호텔’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상17층 숙박시설(사용승인일: 2020.12.29.)로서 외벽: 타일 및 대리석 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 바닥: 에폭시, 데코타일 마감 등임,

이용상태

제2종근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비,스프링클러설비, 엘리베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 대체로 평지의 가장형 토지로서, 숙박시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 노폭 약 20m 내외의 아스콘포장의 왕복 4차로(도로명 '노연로'), 서측으로 지적상 노폭 약 9m 내외의 아스콘 포장도로(도로명 '연동6길')와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호②:일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호③:일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10195 (7)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동6길 5 (연동) (제주1번가더테라스 2층 207호)

용도: 제2종근린생활시설 (건물 주용도: 숙박시설)

감정가: 376,000,000원

토지면적: 5.12㎡ (약 1.55평)

건물면적: 39.48㎡ (약 11.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠엠지제이십이차유동화전문유한회사 (경매 신청 채권자)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘메종글래드호텔’ 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 관광객 및 유동인구가 많은 상업 밀집 지역입니다.

북측으로는 노폭 약 20m 내외의 '노연로'에, 서측으로는 지적상 노폭 약 9m 내외의 '연동6길'에 각각 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

본건은 제주지방법원 2026타경10195호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 현재 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

을1 근저당권 (성동중앙새마을금고, 348,000,000원) 및 을2 근저당권 (흥국저축은행, 1,560,000,000원)이 말소 예정 권리입니다.

갑7 압류 (제주세무서장) 및 갑8 임의경매개시결정 (엠엠지제이십이차유동화전문유한회사, 3,109,619,436원) 또한 말소 예정입니다.

말소기준권리는 을1 근저당권으로, 경매로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않으며, 지상권 등도 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차권 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 금융 구조를 가질 수 있으므로 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 제주시 연동 지역은 제주도의 주요 상업 및 관광 중심지 중 하나입니다.

주변에 다수의 호텔, 리조트, 상업 시설이 밀집해 있어 관광객 수요와 배후 주거 수요가 모두 풍부한 지역입니다.

본건은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 이러한 입지적 장점을 바탕으로 다양한 업종의 근린생활시설 운영에 유리할 것으로 판단됩니다.

인근 숙박시설과의 시너지 효과 및 교통 편리성으로 인해 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본건은 제주시 연동의 중심 상업 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

주변에 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원 등이 분포하고 있어 거주 및 영업 활동에 필요한 기반 시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 제주 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 수월합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (임대차 현황상 인수 보증금은 0원이지만, 별도의 임대차 계약 존재 여부 확인 필요)

유동화물건 및 공동담보 물건의 특성상, 복잡한 금융 구조 및 추가적인 채권 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물의 주 용도가 숙박시설이나, 본건은 제2종근린생활시설로 이용 중이므로, 향후 용도 변경 또는 관련 규제 변화에 따른 영향을 검토해야 합니다.

감정가 및 등기부 채권 총액과 비교하여 낙찰가율 산정에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제1의 상업지구인 연동에 위치한 근린생활시설로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

메종글래드 호텔 등 주변 관광 및 상업 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 제2종근린생활시설로서의 활용 가치가 높습니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 유동화물건 및 공동담보 물건의 특성, 임대차 관계 미상 등 투자 전 충분한 권리 분석과 현장 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

관광객 및 유동인구 밀집 지역에 위치하여 상업 시설로서의 높은 잠재력 보유.

우수한 교통 접근성과 주변 상업 인프라를 바탕으로 한 안정적인 영업 환경.

모든 등기부상 권리 말소 예정으로 권리 분석상 비교적 안전한 물건.

임대차 보증금 인수 부담이 없어 명도 리스크 최소화 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 376,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 물건 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본건의 입지, 면적, 현재 이용 상태, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하고, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 추이를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인 및 상권 조사, 경쟁 물건 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.