나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10195 [3] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘메종글래드호텔’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상17층 숙박시설(사용승인일: 2020.12.29.)로서 외벽: 타일 및 대리석 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 바닥: 에폭시, 데코타일 마감 등임,

이용상태

제2종근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비,스프링클러설비, 엘리베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 대체로 평지의 가장형 토지로서, 숙박시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 노폭 약 20m 내외의 아스콘포장의 왕복 4차로(도로명 '노연로'), 서측으로 지적상 노폭 약 9m 내외의 아스콘 포장도로(도로명 '연동6길')와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호②:일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호③:일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행 중인 2026타경10195 (3)호 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 연동 263-2번지에 위치한 '제주1번가 더테라스' 2층 203호입니다.

건물의 공식 용도는 숙박시설이나, 현재는 제2종 근린생활시설(근린상가)로 이용 중입니다.

감정평가액은 559,000,000원입니다.

토지 면적은 7.19㎡ (약 2.17평)이며, 건물 면적은 55.40㎡ (약 16.76평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 엠엠지제이십이차유동화전문유한회사이며, 본 물건은 유동화 물건이자 공동담보 물건에 해당합니다.

건물은 2020년 12월 29일 사용승인을 받았습니다.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 소재하며, 인근에 '메종글래드호텔'이 위치하고 있습니다.

주변 지역은 숙박시설과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 및 관광 활동이 활발한 지역입니다.

교통 상황은 매우 양호한 편으로, 제반 차량의 접근이 용이하며 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

도로 조건으로는 북측에 노폭 약 20m의 '노연로'와 서측에 지적상 노폭 약 9m의 '연동6길'에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 11월 29일 접수된 성동중앙새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

이 외 근저당권(흥국저축은행), 압류(제주특별자치도, 제주세무서장), 임의경매개시결정(엠엠지제이십이차유동화전문유한회사) 등이 등기부에 기재되어 있으며, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,052,000,000원이며, 임의경매 신청 채권액은 3,109,619,436원입니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 확인되며, 임대관계는 파악되지 않았습니다. (미상임)

명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 제주시 연동 지역은 제주도의 대표적인 관광 및 상업 중심지 중 하나입니다.

주변에 다수의 관광 호텔, 상업 시설, 식당, 유흥 시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 상가로서의 높은 잠재력을 시사합니다.

특히 '메종글래드호텔' 인근이라는 점은 지역 내에서의 입지적 가치를 더욱 높여줍니다.

1.4. 생활정보

교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

제주도의 주요 관광지와도 접근성이 좋으며, 생활 편의시설 접근성이 우수한 지역입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 채무 구조의 복잡성을 시사할 수 있으나, 일반적인 경매 절차를 따릅니다.

감정가(5.59억원) 대비 채권 총액(20.52억원) 및 경매 신청 채권액(31.09억원)이 상당히 높아, 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 향후 명도 과정이나 임대수익 파악 시 불확실성으로 작용할 수 있습니다.

건축물대장상의 주용도(숙박시설)와 실제 이용 용도(근린상가) 간의 차이가 있으나, 현재 용도로 이용하는 데 큰 문제는 없어 보입니다.

1.6. 종합 의견

제주도의 핵심 상업 및 관광 지역에 위치한 근린상가 물건으로, 비교적 신축 건물(2020년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다.

우수한 교통 접근성과 주변 상권의 활성화는 투자 가치를 높이는 요소입니다.

다만, 높은 채권 총액과 미상인 임대차 현황은 경매 참여 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 명도 외에는 특별한 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 연동 핵심 상권에 위치한 우수한 입지

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상

* 풍부한 유동인구로 인한 상업적 활용 가능성 높음

* 모든 권리관계 소멸로 인한 안전한 취득 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 559,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 본 건의 수익률 분석, 낙찰 후 명도 비용 및 예상 수리비 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 순수하게 물건의 가치와 향후 기대 수익을 바탕으로 산정하시기 바랍니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 면밀한 현장 조사와 최신 부동산 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.