나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10195 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘메종글래드호텔’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층 지상17층 숙박시설(사용승인일: 2020.12.29.)로서 외벽: 타일 및 대리석 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 바닥: 에폭시, 데코타일 마감 등임,

이용상태

제2종근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비,스프링클러설비, 엘리베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 대체로 평지의 가장형 토지로서, 숙박시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 노폭 약 20m 내외의 아스콘포장의 왕복 4차로(도로명 '노연로'), 서측으로 지적상 노폭 약 9m 내외의 아스콘 포장도로(도로명 '연동6길')와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호②:일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호③:일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2026타경10195 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 2층 202호

감정가: 501,000,000원

작성일: 2026-07-01

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 6.44㎡ (약 1.95평)

토지지분: 6.437㎡ (약 1.95평)

건물면적: 49.60㎡ (약 15.01평)

건물지분: 49.6㎡ (약 15.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 종류

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 성OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.5. 등기부 요약

말소기준권리: 을1, 성동중앙새마을금고 근저당권 (2021-11-29 접수)

등기부채권 총액: 1,968,000,000원

기타 등기사항: 소유권이전1번신탁등기말소, 흥국저축은행 근저당권, 제주특별자치도 압류, 제주세무서장 압류, 엠엠지제이십이차유동화전문유한회사 임의경매개시결정 등 다수 권리 존재.

1.6. 건축물 정보

건물명: 제주1번가 더테라스

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

주요 용도 (건축물대장): 숙박시설

건축물 주용도 (감정평가서): 본건은 제2종근린생활시설로 이용 중임.

사용승인일: 2020-12-29

지상 층수: 17층

지하 층수: 2층

총 호수: 451호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ‘메종글래드호텔’ 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 지구입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접 도로 대비 대체로 평탄한 가장형 토지로서, 현재 숙박시설 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 도로 상황

본건의 북측으로는 노폭 약 20m 내외의 아스콘 포장 왕복 4차로(도로명 '노연로')가 있으며, 서측으로는 지적상 노폭 약 9m 내외의 아스콘 포장도로(도로명 '연동6길')와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심 또는 일반)로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m)(기호①)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개시 채권자

엠엠지제이십이차유동화전문유한회사 (제주지방법원 2026타경10195 임의경매 개시 결정)

3.2. 말소기준권리

을1, 성동중앙새마을금고 근저당권 (접수일자: 2021-11-29) 입니다. 해당 권리보다 선순위의 권리는 등기부상 존재하지 않습니다.

3.3. 등기부 채권 총액

말소될 예정인 근저당권 등의 합계 금액은 1,968,000,000원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권개요: 없음)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

* 임차인 정보가 미상으로 확인되나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차권 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 임대관계가 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 제주 제주시 연동의 핵심 상업 및 숙박 지구에 위치하고 있으며, 인근에 메종글래드호텔 등 대형 숙박 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

건축물대장상 주용도는 숙박시설로 등재되어 있으나, 본건은 제2종근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 추후 건물 전체의 용도 관리 및 법규 적용 시 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

4.3. 주변 시설

본건 소재지인 연동 263-2 일대는 상업 지역으로 호텔, 상가, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. 인근에 제주상공회의소, 연동주민센터, 제원아파트, 나빌레라 호텔 등이 있으며, 대형 쇼핑몰 및 편의시설 이용이 편리합니다. 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

대중교통 이용이 매우 편리하며, 주요 간선도로와의 접근성이 우수하여 차량 이용 또한 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근에 다수의 숙박시설 및 근린생활시설이 자리하고 있어 다양한 상업시설, 금융기관, 음식점 등 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

건축물대장상의 주용도(숙박시설)와 실제 이용 용도(제2종근린생활시설)가 상이하여, 향후 용도 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 복합 담보 및 유동화 물건

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 설정되어 있어, 일반적인 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.3. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로 되어 있어, 혹시 모를 점유자나 임차인과의 관계 설정에 주의가 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 법적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.4. 도시계획 제한

본 토지는 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 여러 도시계획 시설의 적용을 받고 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

제주 관광 및 상업의 중심지인 연동에 위치하며, 메종글래드호텔 인근이라는 탁월한 입지를 자랑합니다.

7.2. 건물 신축 연도

2020년에 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물에 속해 있어 건물의 노후화에 따른 추가적인 초기 투자 비용 발생 가능성이 낮습니다.

7.3. 지역 개발 잠재력

제주 관광 산업의 지속적인 성장과 함께 연동 지역은 상업 시설 및 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 제주시 연동의 핵심 상업 지구에 위치하며, 비교적 신축 건물에 속한다는 장점을 가지고 있습니다. 탁월한 교통 접근성과 풍부한 주변 편의시설은 긍정적인 요인입니다. 다만, 건축물대장상 주용도와 실제 이용 용도의 불일치, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 복잡한 등기부 권리 관계는 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 상업 지역으로서의 잠재력은 높으나, 용도 불일치로 인한 리스크 관리가 중요할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 공실률, 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등 보다 상세하고 구체적인 시장 조사 및 가치 평가가 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.