나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100003 [2] 부산광역시 사상구 주례동 10-21 반도보라매머드타운 상가동 지하1층102-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 '부산보훈병원' 서측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내 버스정류장 및 부산도시철도2호선 '냉정역' 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 용이합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제지하1층 제102호 외 로서,(사용승인일 1996.09.25) 외벽 : 타일붙임마감, 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시구조 등, 바닥: 타일마감 등 입니다.

이용상태

이용상태 :근린생활시설(공실)입니다.

설비내역

없습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지내 조성된 부정형 토지로서, 아파트 단지 및 상가 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

인접도로는 단지 내 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

- 점포 내부는 102호와 102-1호가 구분됨이 없이 하나의 점포로 되어 있고, 공실로 파악됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 소재지: 부산광역시 사상구 주례동 10-21 반도보라매머드타운 상가동 지하1층 102-1호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 27,500,000원

* 토지면적: 10.36㎡ (약 3.13평)

* 토지지분: 10.363㎡ (약 3.13평)

* 건물면적: 20.62㎡ (약 6.24평)

* 건물지분: 20.625㎡ (약 6.24평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 부OOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 소재지 및 건물정보

* 본 건물은 부산광역시 사상구 주례동 10-21번지에 위치한 반도보라매머드타운 상가동 지하1층 102-1호에 해당합니다.

* 해당 상가는 지하 1층 및 지상 5층 규모의 건물 내에 속해 있으며, 1996년 9월 25일 사용 승인되었습니다.

* 본 건물의 외벽은 타일 붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 이루어져 있으며, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 구조, 바닥은 타일 마감 등으로 구성되어 있습니다.

1.2. 면적 및 가격정보

* 본 물건의 감정가는 27,500,000원입니다.

* 토지 면적은 10.36㎡(약 3.13평)이며, 건물 면적은 20.62㎡(약 6.24평)입니다.

* 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

* 사건번호는 부산서부지원 2026타경100003 (2)입니다.

* 본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 부OOOOOOO입니다.

* 특이사항으로 유동화물건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

* 본 물건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 '부산보훈병원' 서측 인근에 위치합니다.

* 인근 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 주변 상권이 발전하여 쇼핑과 외식이 용이하며, 다수의 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다.

2.2. 교통 편의성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부산 도시철도 2호선 '냉정역'이 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

* 냉정역 주변은 대학가와 주거지역이 복합된 상권으로, 역을 중심으로 유동인구가 풍부하며 다양한 소매점, 식음료 매장, 학원 등이 발달해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 계획

* 토지는 남하향의 완경사지에 조성된 부정형 토지이며, 현재 아파트 단지 및 상가 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 본 건은 부산보훈병원과 인접하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 인근에 다양한 편의시설과 상점들이 밀집해 있으며, 도보 거리에 소규모 마트, 편의점, 음식점 등이 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설이 파악되지 않아 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 말소기준권리

* 본 건물의 최초 소유권 이전은 1999년 7월 3일 송원중 씨 앞으로 이루어졌습니다.

* 말소기준권리는 2015년 8월 12일 접수된 우리은행 근저당(채권액 44,000,000원)입니다.

3.2. 후순위 권리 및 총 채권액

* 우리은행 근저당 이후로 부산신용보증재단의 가압류(2025년 6월 17일, 62,890,000원) 및 본압류(2026년 1월 8일, 66,920,964원), 케이뱅크의 가압류(2026년 2월 13일, 17,028,061원)가 설정되었습니다.

* 현재 진행 중인 경매 사건(2026타경100003)은 이에이에스제십오차유동화전문이 신청한 임의경매(2026년 7월 7일)에 의한 것입니다.

* 등기부채권 총액은 123,918,061원입니다.

3.3. 매각 후 소멸 여부

* 본 경매 절차가 진행되면 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리(가압류, 근저당, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리에는 지상권이 있으나, 본 건에는 해당 사항이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

* 현재 점포는 공실로 파악되고 있으며, 별도로 확인된 임차인은 없습니다.

* 다만, 권리분석 시 파악되지 않은 임차인이나, 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 이를 반드시 확인해야 합니다. (임차인 관련 주의 문구)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 업무시설 등이 복합적으로 분포하는 준주거 및 상업 혼재 지역입니다.

* 부산보훈병원, 냉정역 등 주요 시설과의 접근성이 높아 배후 수요가 잠재적으로 존재합니다.

4.2. 점포 이용 현황

* 본 점포(102-1호)는 현재 공실 상태입니다.

* 감정평가서 요약에 따르면, 점포 내부는 102호와 102-1호가 구분되지 않고 하나의 점포로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다.

4.3. 잠재 상권

* 소형 면적의 근린상가로서, 주변 아파트 단지 입주민 및 오피스텔 거주자, 부산보훈병원 이용객, 냉정역 이용객 등을 대상으로 한 업종(예: 소매점, 편의점, 작은 카페, 미용실, 세탁소 등)의 입점이 가능합니다.

* 역세권 및 병원 인근이라는 입지적 장점을 활용할 수 있는 업종 발굴이 중요합니다.

* 주례동 일대 상가 임대 시세는 위치 및 면적에 따라 편차가 있으나, 유사 소형 점포는 3.3㎡당 월 10만원~20만원 선에서 거래되는 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 부산보훈병원이 인접하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 인근에 다양한 편의시설과 상점들이 밀집해 있으며, 도보 거리에 소규모 마트, 편의점, 음식점 등이 있습니다.

5.2. 교육시설

* 본 건물의 직선거리 1km 이내에 주례초등학교, 주례여자중학교, 동서대학교, 동의대학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 학원가도 많아 교육 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 기타 생활 인프라

* 부산 도시철도 2호선 냉정역을 이용한 부산 시내 이동이 매우 용이합니다.

* 단지 내 도로를 통해 차량 이동이 편리합니다.

* 조용한 환경 속에서 편안한 생활이 가능하며, 주변 상권이 발전하여 쇼핑과 외식이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 관리

* 현재 본 점포는 공실 상태이며, 향후 임차인 확보 및 공실 위험 관리가 중요한 과제입니다.

* 소형 상가이기 때문에 임대료 수준에 따라 수익률 변동성이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리관계 관련

* 다수의 가압류 및 경매 개시 결정이 설정되어 있으나, 이는 매각으로 소멸될 권리들입니다.

* 다만, 채권 총액이 감정가보다 훨씬 높은 점은 해당 물건의 가치가 시장에서 다소 저평가되었거나, 경매 절차에서 유찰될 가능성을 시사할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리

* 1996년에 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하였습니다.

* 지하 1층 상가의 경우 습기, 환기 등 노후화로 인한 유지보수 필요성이 있을 수 있으며, 이에 대한 점검이 필요합니다.

6.4. 내부 구분 없는 점포 이슈

* 102호와 102-1호가 구분 없이 하나의 점포로 되어 있다는 점은 향후 임대 시 업종 선택의 제약을 주거나, 분할 임대 또는 재구성을 원할 경우 추가 비용이 발생할 수 있는 요인이 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동, 부산보훈병원 인근에 위치한 지하 1층 근린상가로, 냉정역(부산 2호선) 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 공실 상태이지만, 주변의 주거 단지 및 병원 이용객, 역 이용객을 대상으로 하는 소형 점포로서의 잠재력은 충분하다고 판단됩니다. 소액 투자가 가능하며, 토지와 건물을 일괄 매각받는다는 점도 긍정적입니다. 다만, 내부 구분이 없는 점포 구조, 건물의 노후화 가능성, 그리고 향후 임차인 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(냉정역) 및 주요 병원(부산보훈병원) 인접으로 유동인구 및 잠재 고객 확보 유리.

* 소형 면적(약 6.24평)으로 비교적 적은 금액으로 투자가 가능.

* 일괄 매각으로 토지 사용 권리 확보.

* 현재 공실이나, 적극적인 임대 마케팅을 통해 안정적인 수익 창출 가능성.

* 경매 물건으로서 시세 대비 저렴하게 매입할 기회 모색.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 27,500,000원이며, 인수할 보증금이 없는 관계로 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 진행할 수 있습니다.

본 물건은 약 6.24평의 소형 상가로서, 내부 구분이 없고 현재 공실 상태이며, 건물 노후화 가능성 등의 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

주변 유사 상가의 시세, 예상 임대료, 공실률, 최근 거래 사례 등을 면밀히 조사하고, 본 물건의 개별적인 가치를 평가하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적인 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70~90% 수준이지만, 본 건의 특수성을 감안하여 투자 수익률과 위험 요소를 면밀히 분석한 후, 입찰 참여 여부 및 금액을 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.