나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1226 [1] 울산광역시 남구 신정동 719-17 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.02.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 주지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 포장상태 및 계통성 등은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규모: 지상 4층
외벽: 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등
창호: 하이새시 마감 등임.

이용상태

1, 2층 공히: 근린생활시설(소매점).
3, 4층 공히: 단독주택임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호(2)의 등기사항전부증명서상 용도는 제1종근린생활시설이나 일반건축물대장상의 층별 용도는 소매점(1, 2층) 및 단독주택(3, 4층)이니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상.
2. 기타: 기호(2)는 현장조사 시 이해관계인의 폐문·부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바라며, 계단실(옥상소재) 및 베란다 등은 건물에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 2 건물 등기사항전부증명서상 용도는 제1종근린생활시설이나 일반건축물대장상의 층별 용도는 소매점(1, 2층) 및 단독주택(3, 4층)이며 계단실(옥상소재) 및 베란다 등은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경1226 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 719-17 (도로명주소: 울산광역시 남구 돋질로37번길 27)

용도: 근린주택 (건축물대장상 복합 용도)

감정가: 1,204,125,000원

토지면적: 165.30㎡ (약 49.9평)

건물면적: 372.97㎡ (약 112.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산수산업협동조합

2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시청" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 주지대로변으로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 소로2류, 소로3류 도로에 접하고 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 토지 등기부상의 울산수산업협동조합 근저당권 (접수일자: 2021-01-25, 채권최고액: 828,000,000원) 및 건물 등기부상의 동일한 근저당권 (접수일자: 2021-01-25, 채권최고액: 828,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 지상권 관련 언급이 있으나, 등기부상 확인되는 권리가 없어 소멸 대상으로 간주)

총 등기부채권액은 토지 1,128,000,000원, 건물 1,178,000,000원으로, 채권 총액이 높게 형성되어 있습니다.

모든 근저당권, 임의경매, 압류 등의 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주식회사브랜드뉴컴퍼니: 보증금 0원, 차임 2,000,000원, 사업개시일 2023-05-22, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 울산광역시청 인근에 위치하여 행정기관 및 관련 업무시설의 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1층과 2층은 소매점(근린생활시설)으로, 3층과 4층은 단독주택으로 이용되고 있어 주거와 상업 기능을 겸비한 복합 상권의 특징을 보입니다.

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 지역 상권 기능을 수행할 것으로 보입니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 울산광역시청 인근 지역으로 기본적인 관공서, 상업시설, 금융기관 등의 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 주변에 공동주택 및 단독주택이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치: 건물 등기사항전부증명서상 용도는 제1종근린생활시설이나, 일반건축물대장상의 층별 용도는 소매점(1, 2층) 및 단독주택(3, 4층)으로 상이합니다. 이는 향후 건물 관리 및 활용 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 확인이 곤란하여, 외부 관찰 및 공부상 내용을 토대로 평가되었습니다. 경매 진행 시 반드시 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등을 재확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대 관계가 미상이라고 기재되어 있어, 대항력 없는 임차인 외에 별도의 미확인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 용도의 건축 및 사업 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시청 인근에 위치한 근린주택으로, 입지, 교통, 주변 환경 측면에서 안정적인 가치를 지니고 있습니다.

토지와 건물 면적이 적절하고, 소매점과 주택이 복합된 형태로 활용 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

다만, 건물 등기부와 건축물대장상 용도 불일치, 현장 방문 시 내부 확인의 어려움 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 리스크 요소입니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이어서 권리상 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 울산광역시청 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 복합 용도의 유연성: 근린생활시설과 주택으로 동시에 활용 가능하여 다양한 수익 모델을 구축할 수 있습니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매/전월세 정보는 주로 연립다세대 및 다세대 주택으로, 본건과 같은 복합 용도의 근린주택과는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

감정가 1,204,125,000원을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 리스크 요인(용도 불일치, 내부 확인 어려움 등)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

통상적인 경매 낙찰률 및 본건의 특성을 감안할 때, 감정가의 80% 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 약 963,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.