나이스옥션 법원경매 대전 2023타경1234 [1] 세종특별자치시 다정동 969 가온마을10단지 1005동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2023.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 다정동 소재 "새움초등학교" 남동측 인근에 위치하는 가온마을10단
지(총 8개동 333세대) 1005동 12층 1202호로서, 주위는 대단위 아파트단지, 각종 근린생활
시설, 학교 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근 대로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량
의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 17층 건물중 12층 1202호로서,
(2018년 4월 24일 사용승인)
외벽:시멘트몰탈위 페인트마감 및 석재붙임 등
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방, 승강기설비, 소방설비, 출입문통제설비, 지하주차장 등
이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 아파트(가온마을10단지) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 2차선 및 4차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭20m-25m)(접함), 중
로2류(폭15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사 등에
의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

물건 비고

- 지분매각
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우, 그 공유자는 이후 매각기일부터 우선매수권 행사를 할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2023타경1234 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 다정동 969 가온마을10단지 1005동 12층 1202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 988,000,000원

* 토지면적: 79.13㎡ (약 23.93평)

* 토지지분: 78.43㎡ (약 23.73평)

* 건물면적: 101.73㎡ (약 30.77평)

* 건물지분: 100.82㎡ (약 30.50평)

* 전용면적: 101.83㎡ (약 30.80평) (최근 매매 정보 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOOOOOO

* 사용승인일: 2018년 4월 24일

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 17층 건물 중 12층

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

2. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 다정동 소재 "새움초등학교" 남동측 인근 가온마을10단지에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건은 대단위 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주택지대에 속하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 대로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 동측 및 북측으로 2차선 및 4차선 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2020-08-14) 신한은행 근저당 1,040,400,000원 입니다.

* 경매개시결정: 갑11 (2023-02-17) 김영칠외 1명에 의한 강제경매로, 청구 금액은 86,200,000원입니다.

* 등기부채권 총액: 경매 개시 결정 등기부상 채권 총액은 1,317,600,000원입니다.

* 채무 총액: 말소기준권리인 근저당과 강제경매 청구 채권을 합산하면 1,126,600,000원입니다.

* 소멸주의 적용: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 단지규모: 가온마을10단지는 총 8개동 333세대로 이루어진 대단지 아파트입니다.

* 주변 환경: 아파트 밀집 지역으로 주거 환경이 우수하며, 인근에 근린생활시설 및 학교가 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 대로변에 위치하며 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 지하 주차가 가능하며, 해당 호실의 지하주차대수는 12대입니다.

* 난방방식: 지역난방 시스템입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 출입문 통제 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행됩니다. 이는 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되는 것이므로, 명도 과정에서 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이에 따른 법적 절차 및 소송 가능성이 있습니다. 제공된 건물 지분 정보가 전체 면적에 가깝더라도, '지분매각' 표기는 소유 관계의 복잡성을 시사합니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 우선매수권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 최고가 매수신고인으로 결정되더라도 해당 공유자가 동일한 금액으로 낙찰받을 수 있으므로, 입찰 경쟁 시 중요한 변수가 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유 관계 및 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다. (인수 보증금 합계는 0원이지만, 금액 미상이므로 주의가 요구됩니다.)

7. 종합 의견

* 본 건은 2018년에 사용승인된 신축급 아파트로서, 세종시 내 주요 생활권에 위치하여 입지 및 생활 환경이 우수합니다.

* 다만, 지분매각으로 인한 명도 리스크와 공유자의 우선매수 신고 가능성은 반드시 유의해야 할 사항입니다.

* 채무 총액이 감정가를 상회하는 점은 본 건이 distressed sale임을 시사하나, 권리관계 자체는 말소기준권리 이하 소멸되는 것으로 보여 비교적 명확합니다. 지분 매각으로 인한 법적 절차에 대한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트로서의 희소성과 높은 시세 유지 가능성.

* 잘 갖춰진 생활 편의시설과 편리한 교통망을 통한 높은 주거 만족도.

* 세종시의 지속적인 발전과 함께 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 지분매각 및 관련 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 988,000,000원

* 최근 유사 면적(101.83㎡) 실거래가 (2026년 6월 15일): 86,000,000원 (직거래)

* 본 건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행되며, 채무 총액(근저당+경매청구액)이 감정가를 상회하는 점은 급매물 성격을 강하게 나타냅니다.

* 지분매각으로 인한 명도 문제, 공유자 우선매수 신고 가능성, 그리고 관련 법적 절차 및 비용 발생 가능성을 종합적으로 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 최근 실거래가 86,000,000원을 시장 가치 기준으로 삼고, 지분매각 및 경매 특수성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 대비 70~80% 수준인 약 69,160,000원 ~ 79,040,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 예상되는 추가 비용 및 시간 소요를 반영한 보수적인 추정치입니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 및 점유 관계 확인, 공유자의 동향 파악, 그리고 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

* 세종시 다정동 969 가온마을10단지 인근 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.