나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3729 [8] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층407호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 업무용건물 및 상업용건물, 공원 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 제 차량 진.출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이
위치하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층 지상6층 건물 중 제2층 제209호 외 7개 호로서,
외벽: 석재붙임 및 판넬 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1): 제2종근린생활시설(일반음식점)(상호명: 세종시창업벤처협회)로 이용중임.
일련번호(2~8): 교육연구시설(학원)(상호명: 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, ""대(상업용 건부지)"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속
대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강
주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임
- 기 타: ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 참조.

물건 비고

- 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류)있음.
- 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
- 현황조사에 따르면 4층 전체는 인테리어 공사 후 5층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)'교실, 교무실, 예배실, 시청각실 등으로 사용하고 있음.
- 목록 2,3,4,5,6,7,8은 벽체구분 없이 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 이용하고 있는 상태이고, 복원이 용이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3729 (8)

소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 407호

건물명: 비오케이아트센터

구분: 구분건물 (집합건물)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 문화및집회시설, 교육연구시설)

감정가: 780,000,000원

토지면적: 2115.00㎡ (약 640.14평) - 대지권 미등기 상태

건물면적: 137.93㎡ (약 41.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합 (갑2 임의경매 채권자)

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동에 소재하며, 주위는 업무용 건물, 상업용 건물, 공원 등이 형성되어 있는 지대입니다. '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치하여 행정 및 업무 기능과 근접한 입지를 가지고 있습니다.

1.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 토지 현황

본건이 속한 토지는 가장형의 평지로 '대(상업용 건부지)'로 이용 중입니다. 북서측 및 남서측으로 각각 폭 15m~20m의 중로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.4. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역(금강주변)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

목록에 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (세종중앙농업협동조합, 2019.04.01. 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기(주식회사비오케이랜드) 외 다수의 근저당권, 근저당권부채권압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하였으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 파악됩니다. (갑2 임의경매 말소, 갑3 가압류 말소 등)

등기부채권 총액은 약 12,081,561,179원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 남진석

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 없음.

* 임차인: 사단법인글로벌선진교육

보증금: 200,000,000원

차임: 18,000,000원

대항력: 없음

비고: 배당신고일자 2025.09.25. 전입일자, 확정일자 없음.

3.5. 인수 보증금 요약

상기 임차인 모두 대항력이 없어, 낙찰 후 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 건물 개요

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층, 지상 6층 건물 중 제4층 제407호입니다. 외벽은 석재붙임 및 판넬 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창으로 되어 있습니다. 건물 전체에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

4.2. 전유부 현황

본건 407호는 전유면적 137.93㎡(약 41.75평)이며, 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 문화및집회시설, 교육연구시설 등으로 복합적으로 기재되어 있습니다.

4.3. 현재 이용 현황

현황조사 결과, 4층 전체는 인테리어 공사 후 5층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)'의 교실, 교무실, 예배실, 시청각실 등으로 사용되고 있습니다. 또한, 목록 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8호 역시 벽체 구분 없이 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 이용 중이며, 복원이 용이한 상태입니다. 이는 본건 407호가 해당 학교의 일부 공간으로 활용되고 있음을 시사합니다.

4.4. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 세종시의 중심 상업 및 업무 지구에 인접해 있으며, '고용노동부산업안전보건본부'와 같은 행정기관이 가까이 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 복합문화공간인 '비오케이아트센터' 내에 위치하여 문화 및 집회시설로서의 잠재력도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 상업용 건물 및 공원이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 비오케이아트센터 내에는 서점, 카페 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 기관/시설

'고용노동부산업안전보건본부'를 비롯한 각종 행정 및 업무 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 교통 편의성

남동측 인근 간선도로와 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 직접적인 출입도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 내용은 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인 및 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 토지 별도 등기

대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도로 2025.08.05.자 압류 등기(제4099297호) 및 2025.08.12.자 가압류 등기(제4240220호)가 존재합니다. 이러한 별도 등기 사항은 향후 법적 문제로 비화될 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 이용 현황과 공부상 차이

현재 4층 전체가 '글로벌선진학교'의 교육 및 종교 시설로 통합되어 사용되고 있으며, 복원이 용이한 상태입니다. 이는 공부상의 개별 호실 구분과 다른 통합적인 이용 형태를 보이고 있으며, 추후 임대 또는 재개발 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 임대차 관계 확인 필요

등기부상 대항력 있는 임차인은 없으나, 현황상 '글로벌선진학교'가 점유 사용 중입니다. 임대 관계는 미상으로, 실제 점유자와의 협의 및 법적 절차 진행 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.5. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로 추정됩니다. 이는 경매 절차의 변동 가능성 또는 타 담보물건의 처리 결과에 따른 영향이 있을 수 있음을 의미합니다.

6.6. 총 채권액 규모

등기부상 채권 총액이 약 120억 원에 달하여, 경매 절차 진행 중 채권자의 취하나 변경 등의 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 행정중심복합도시 내 상업지역에 위치한 구분건물로, 현재 '글로벌선진학교'에서 다수의 호실을 통합하여 교육시설로 사용 중입니다. 주변에 업무 시설 및 공원 등이 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대지권 미등기, 토지 별도 등기(압류, 가압류)와 같은 법적 리스크 요소를 내포하고 있으며, 이는 본건 취득 시 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 현재 사용 중인 '글로벌선진학교'와의 관계 설정 및 향후 독립적인 상가로서의 활용 가능성, 또는 교육 시설로서의 임대 수익 창출 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 행정중심복합도시라는 입지적 장점과 개발 잠재력

* '글로벌선진학교'의 장기적인 임차 가능성 (교육시설 활용 시)

* 복합문화공간 내 위치하여 상업시설로서의 가치 보유

* 건물 구조 및 공간 활용의 유연성 (복원 용이)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 780,000,000원입니다. 권리분석 결과 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 그러나 대지권 미등기, 토지 상의 압류 및 가압류 등기 존재, 현재의 통합 사용 형태 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 유사 물건의 시세 조사, 법률 전문가와의 상담 등 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.