나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3729 [4] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 업무용건물 및 상업용건물, 공원 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 제 차량 진.출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이
위치하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층 지상6층 건물 중 제2층 제209호 외 7개 호로서,
외벽: 석재붙임 및 판넬 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1): 제2종근린생활시설(일반음식점)(상호명: 세종시창업벤처협회)로 이용중임.
일련번호(2~8): 교육연구시설(학원)(상호명: 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, ""대(상업용 건부지)"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속
대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강
주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임
- 기 타: ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 참조.

물건 비고

- 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류)있음.
- 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
- 현황조사에 따르면 4층 전체는 인테리어 공사 후 5층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)'교실, 교무실, 예배실, 시청각실 등으로 사용하고 있음.
- 목록 2,3,4,5,6,7,8은 벽체구분 없이 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 이용하고 있는 상태이고, 복원이 용이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3729 (4)

소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층 403호

용도: 집합건축물대장 상 복합 용도 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 문화및집회시설, 교육연구시설)

감정가: 1,310,000,000원

토지면적: 2115.00㎡ (약 639.77평)

토지지분: 0㎡

건물면적: 231.09㎡ (약 69.91평) (전유면적)

건물지분: 231.0911㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합 (임의경매 신청)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무용건물, 상업용건물, 공원 등이 형성되어 있는 계획도시 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하 3층, 지상 6층 건물 중 제1동 4층 403호입니다. 외벽은 석재붙임 및 판넬, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 문화및집회시설, 교육연구시설 등의 복합 용도로 등재되어 있습니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리 분석

1.2. 1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리는 2019년 4월 1일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

말소예정 권리 총액은 약 120억 8천만원에 달합니다.

등기부에는 소유권보존, 다수의 근저당권, 가압류, 그리고 본건 경매개시결정 등기(갑2)가 기록되어 있습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 남

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 사단법인글로벌선진교육

보증금: 200,000,000원

차임: 18,000,000원

배당신고일자: 2025-09-25

대항력: 없음

비고:

인수할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권 분석

1.3. 1. 주변 상업 시설 및 이용 현황

본건이 소재한 지역은 세종시의 행정중심복합도시 내 계획된 상업 및 업무 지구입니다. '고용노동부산업안전보건본부' 등 관공서와 다수의 업무용 건물이 인근에 위치하고 있어, 관련 종사자를 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

1.3. 2. 본건 건물 및 주변 특이 사항

비오케이아트센터 건물은 지하 3층, 지상 6층 규모이며, 본건은 4층 403호입니다. 현재 건물 내 다수의 호실이 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 사용되고 있으며, 특히 4층 전체와 5층 전체가 학교 시설로 활용되고 있는 것으로 파악됩니다. 본건 403호 역시 이러한 학교 시설의 일부로 사용되고 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활 정보

본건 주변에는 공원 등 녹지 공간이 일부 형성되어 있으며, 간선도로와 대중교통 이용이 편리하여 생활 환경은 양호한 편입니다. 행정기관 및 상업 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대지권 관련 문제

가장 큰 리스크는 본건이 집합건물임에도 불구하고 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이로 인해 본건의 정확한 대지권 유무 및 소유 관계를 파악하기 어렵습니다. 또한, 대지권의 대상이 되는 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도의 압류 및 가압류 등기가 존재하여 토지 사용 및 소유권 행사에 추가적인 제약이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 있으나, 권리 관계의 불확실성을 충분히 인지해야 합니다.

1.5. 2. 현황 사용 용도 관련 문제

건축물대장상 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 교육연구시설 등으로 등재되어 있으나, 현재 건물 전체가 '글로벌선진학교'로 사용되고 있어, 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도의 일치 여부 및 향후 용도 변경 가능성, 혹은 교육기관으로서의 지속적인 사용 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 행정복합도시 내 우량 입지에 위치한 상가 건물로, 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 감정가는 13억 1천만원입니다. 현재 '글로벌선진학교'에서 건물 일부를 점유 사용하고 있어 안정적인 임대 수익 또는 직접 사용이 가능할 수 있습니다.

하지만 '대지권 미등기' 및 토지의 별도 등기(압류, 가압류)는 매우 중대한 리스크 요인으로, 입찰 전반적인 법률 검토와 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 현재의 학교 사용이 향후 어떤 형태로든 영향을 받을 수 있는지 여부도 신중히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 행정복합도시 내 중심 상업/업무 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 약 70평에 달하는 넓은 전용 면적으로 활용도가 높음.

* 현재 '글로벌선진학교'에서 사용 중으로, 명도 이슈가 비교적 적거나 직접 사용 시 편리할 수 있음.

* 건축물대장상 '교육연구시설' 용도가 가능하므로, 학교 관련 시설로서의 활용도 지속 기대.

1.8. 예상 입찰가

최저매각가격: 1,310,000,000원

인수할 보증금 합계: 0원

예상 입찰가는 최저매각가격을 기준으로 하되, 위에 언급된 대지권 미등기 및 토지 관련 법적 리스크, 그리고 현재의 점유 사용 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건은 리스크가 상당하므로, 감정가를 초과하지 않는 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 시장 조사를 통해 정확한 가치를 재평가한 후 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.