나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3729 [7] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층406호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 업무용건물 및 상업용건물, 공원 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 제 차량 진.출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이
위치하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층 지상6층 건물 중 제2층 제209호 외 7개 호로서,
외벽: 석재붙임 및 판넬 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1): 제2종근린생활시설(일반음식점)(상호명: 세종시창업벤처협회)로 이용중임.
일련번호(2~8): 교육연구시설(학원)(상호명: 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, ""대(상업용 건부지)"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속
대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강
주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임
- 기 타: ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 참조.

물건 비고

- 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류)있음.
- 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
- 현황조사에 따르면 4층 전체는 인테리어 공사 후 5층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)'교실, 교무실, 예배실, 시청각실 등으로 사용하고 있음.
- 목록 2,3,4,5,6,7,8은 벽체구분 없이 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 이용하고 있는 상태이고, 복원이 용이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3729 (7)

소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층406호

건물 구조/용도: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕, 지하3층/지상6층 건물 중 4층 406호. 제2종 근린생활시설 (일반음식점), 교육연구시설 등으로 이용 중.

토지 면적: 2,115.00㎡ (약 6,398평)

건물 면적 (전유면적): 172.55㎡ (약 522평)

총 건물 연면적: 13,855.61㎡ (약 41,918평)

토지 지분: 0㎡ (매각대상 토지/건물 일괄매각)

감정가: 976,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치.

주위 환경: 업무용 건물, 상업용 건물, 공원 등으로 형성된 지역.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통 상황 보통.

인접 도로: 북서측 및 남서측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 4월 1일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 남진석: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 사단법인글로벌선진교육: 보증금 200,000,000원, 차임 18,000,000원, 배당신고일자 2025-09-25, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

등기부채권 총액: 12,081,561,179원.

1.3. 상권분석

주변 환경: '고용노동부산업안전보건본부' 인근으로, 업무용 및 상업용 건물이 밀집한 지역.

건물 내 이용 현황:

* 4층 406호 (본건): 제2종 근린생활시설 (일반음식점, 상호명: 세종시창업벤처협회)로 이용 중.

* 4층 전체 및 5층 전체: '글로벌선진학교(대안교육기관)' 교실, 교무실, 예배실, 시청각실 등으로 사용 중.

* 목록 2-8 호실: '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 이용 중이며, 벽체 구분 없이 활용되고 있어 복원이 용이함.

상업적 특징: 행정중심복합도시 내 상업 및 업무 지구에 위치하여 배후 수요 기대 가능.

1.4. 생활정보

교통: 차량 및 대중교통 접근성 양호.

편의시설: 주변에 업무 시설, 상업 시설, 공원 등이 위치하여 생활 편의성 확보.

교육 시설: 건물 내 일부(5층 전체 및 4층 일부) '글로벌선진학교' 시설 존재.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본 건은 대지권이 등기되지 않아 건물 소유권과 토지 소유권 간의 관계가 불명확합니다. 낙찰 후 대지권 확보를 위한 추가적인 법적 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 별도 등기: 대지권 목적인 토지에 압류 및 가압류 등 별도 등기가 존재하여 토지에 대한 권리 관계가 복잡하고, 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

현황 이용 상태: 4층 전체 및 5층 전체가 '글로벌선진학교'로 사용 중이며, 본건 406호는 일반음식점으로 별도 이용 중이나, 학교 시설과 인접하여 소음, 통행 등 마찰 가능성을 고려해야 합니다.

채권 총액: 등기부채권 총액이 약 120억 원으로 매우 높아, 경매 과정에서의 경쟁이나 유찰 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 행정중심복합도시 내 일반상업지역에 위치한 상가 건물입니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조로 비교적 신축(2019년 사용승인)이며, 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, '대지권 미등기' 및 '토지 별도 등기'와 같은 심각한 권리상의 하자 및 불확실성이 존재합니다. 이는 본 건의 가치 평가 및 향후 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

건물 내 '글로벌선진학교'가 상당 부분을 사용하고 있어, 학교 시설과의 공존 및 잠재적 마찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

높은 채권 총액으로 인해 경매 과정의 변동성이 클 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

세종시 행정중심복합도시의 핵심 상업/업무 지구에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력 보유.

건물 자체의 신축성 및 일반적인 상업용 건물로서의 기본적인 조건 충족.

'글로벌선진학교' 등 교육 관련 시설이 인접하여 특정 수요층 확보 가능성.

향후 '대지권 문제'가 원만히 해결될 경우, 상당한 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최저매각가격 (감정가): 976,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

*주의: 예상 입찰가는 본 물건의 권리상 하자인 '대지권 미등기' 및 '토지 별도 등기'로 인한 위험 부담, 그리고 향후 대지권 확보 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 변동성이 매우 클 수 있습니다.*

*현 시점에서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 법률 전문가 및 부동산 전문가와 함께 정밀한 권리 분석 및 위험 평가 후 결정하는 것을 강력히 권고합니다. 최저매각가격 이하의 입찰도 고려할 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.