나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3729 [5] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 업무용건물 및 상업용건물, 공원 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 제 차량 진.출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이
위치하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층 지상6층 건물 중 제2층 제209호 외 7개 호로서,
외벽: 석재붙임 및 판넬 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1): 제2종근린생활시설(일반음식점)(상호명: 세종시창업벤처협회)로 이용중임.
일련번호(2~8): 교육연구시설(학원)(상호명: 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, ""대(상업용 건부지)"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속
대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강
주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임
- 기 타: ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 참조.

물건 비고

- 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류)있음.
- 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
- 현황조사에 따르면 4층 전체는 인테리어 공사 후 5층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)'교실, 교무실, 예배실, 시청각실 등으로 사용하고 있음.
- 목록 2,3,4,5,6,7,8은 벽체구분 없이 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 이용하고 있는 상태이고, 복원이 용이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경3729 (5)호 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경3729 (5)

소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층404호

용도: 근린상가

감정평가액: 665,000,000원

토지면적: 2115.00㎡ (약 640.24평)

토지지분: 0㎡

건물면적: 117.60㎡ (약 35.57평)

건물지분: 117.6㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조로 지하 3층, 지상 6층 규모이며, 2019년 3월 6일에 사용승인되었습니다. 해당 물건은 4층 404호로, 총 83개의 전유부분이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 세종특별자치시 반곡동에 소재하며, '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 업무용 건물, 상업용 건물, 공원 등으로 형성되어 있으며, 세종국책연구단지가 인근에 위치하여 다수의 정부출연 연구기관이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 남동측 인근에 간선도로가 접해 있습니다. 또한, 시내버스 승강장이 가까이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 세종특별자치시 BRT 노선(B4 등) 및 다양한 시내버스 노선이 운영되고 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 4월 1일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 을2, 을3, 갑2, 갑3, 을3-2 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 남진석

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 사단법인글로벌선진교육

보증금: 200,000,000원

차임: 18,000,000원

배당신고일자: 2025-09-25

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.4. 총 인수 보증금

0원

3.5. 특이사항 및 등기부 요약

* 집합건물 등기부 요약 결과, 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시결정이 등기되어 있었으나 모두 말소 예정입니다. 총 등기부채권 총액은 12,081,561,179원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본 물건이 위치한 지역은 업무용 건물과 상업용 건물이 혼재된 지역으로, '고용노동부산업안전보건본부' 및 다수의 정부출연 연구기관(세종국책연구단지)이 인근에 위치하고 있어 관련 종사자들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

감정평가서에 따르면, 본 건물(비오케이아트센터) 내 여러 호실은 제2종근린생활시설(일반음식점) 또는 교육연구시설(학원) 등으로 이용되고 있습니다. 특히, 해당 물건(4층 404호)을 포함한 4층 전체 및 5층 전체가 '글로벌선진학교(대안교육기관)'의 교실, 교무실, 예배실, 시청각실 등으로 사용되고 있는 현황입니다. 복원이 용이한 상태로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다. 반곡동 및 인근 생활권 내에는 다양한 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상되나, 상세한 내용은 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 주요 시설

* 세종국책연구단지 (국토연구원, 한국교통연구원, 한국노동연구원 등 다수 입주)

* 고용노동부산업안전보건본부

* 공원 등 녹지 공간

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 불확실성

가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 본 건물에 대한 토지 사용권리가 등기부에 명확히 설정되지 않았음을 의미하며, 대지권의 유무 및 정확한 권리 관계를 확인하기 어렵습니다. 다만, 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 있으므로, 낙찰 후 대지권 확보를 위한 추가 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 별도 등기

본건 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도의 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류)가 존재합니다. 이는 토지 자체에 대한 압류 및 가압류가 설정되어 있어 향후 토지 소유권이나 이용에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.3. 용도와 실제 이용 현황의 차이

해당 물건의 등기부상 용도는 '근린상가'이나, 현황조사 결과 '글로벌선진학교'의 교실 등으로 사용되고 있습니다. 이는 임대차 관계, 추후 용도 변경 가능성, 또는 원상복구 의무 발생 등과 관련하여 추가적인 확인 및 검토가 필요함을 시사합니다.

6.4. 혐오시설 관련 지역적 이슈

세종시 내에서 폐기물 처리시설(친환경종합타운, 폐기물연료화시설 등) 관련 논란 및 사회적 이슈가 지속되고 있습니다. 본 물건과 직접적인 인접성은 낮으나, 이러한 지역적 환경 문제는 향후 부동산 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인으로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 주요 업무 및 연구 단지에 인접한 상업용 건물 내 일부 호실로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 '대지권 미등기' 및 '토지 별도 등기'와 같은 심각한 권리상의 하자를 내포하고 있어, 낙찰 후 명확한 권리 분석 및 법률 검토가 필수적입니다. 현재 학교 시설로 사용되고 있는 현황은 임대 수익 측면에서 긍정적일 수도 있으나, 원상 복구 또는 용도 변경 시 추가 비용 발생 가능성도 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 주요 공공기관 및 연구단지 인접 입지

* 향후 대지권 문제 해결 시 잠재적 가치 상승 기대

* 상업 및 교육시설 등으로 활용 가능한 다목적 건물

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 665,000,000원입니다. 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 대지권 미등기, 토지 별도 등기 등의 중대한 권리상 하자를 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 최소매각가격 정보가 제공되지 않았으므로, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 가치 평가 후 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.