나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3729 [6] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 업무용건물 및 상업용건물, 공원 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 제 차량 진.출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이
위치하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층 지상6층 건물 중 제2층 제209호 외 7개 호로서,
외벽: 석재붙임 및 판넬 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1): 제2종근린생활시설(일반음식점)(상호명: 세종시창업벤처협회)로 이용중임.
일련번호(2~8): 교육연구시설(학원)(상호명: 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, ""대(상업용 건부지)"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속
대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강
주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임
- 기 타: ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 참조.

물건 비고

- 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류)있음.
- 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
- 현황조사에 따르면 4층 전체는 인테리어 공사 후 5층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)'교실, 교무실, 예배실, 시청각실 등으로 사용하고 있음.
- 목록 2,3,4,5,6,7,8은 벽체구분 없이 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 이용하고 있는 상태이고, 복원이 용이함. .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경3729 (6)

1.2. 소재지

세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층405호

1.3. 용도

건축물대장상 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 교육연구시설 등으로 기재되어 있으며, 현재 현황조사상 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 사용 중입니다.

1.4. 감정가

908,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 2115.00㎡ (약 639.86평)

* 토지지분: 0㎡ (0평)

* 건물면적: 156.28㎡ (약 47.27평)

* 건물지분: 156.2824㎡ (약 47.27평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

세종중앙농업협동조합

1.9. 특이사항

대지권미등기, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무용 건물, 상업용 건물, 공원 등으로 형성된 지대입니다. 인근에는 세종국책연구단지가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 인접 도로상태

북서측 및 남서측으로 각각 중로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역((금강 주변))에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (세종중앙농업협동조합, 2019-04-01 접수, 5,520,000,000원)

3.2. 총 등기부채권액

12,081,561,179원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 남진석

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 사단법인글로벌선진교육

보증금: 200,000,000원

차임: 18,000,000원

배당신고일자: 2025-09-25

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수 보증금 합계

0원. (모든 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 권리사항 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, '대지권의 목적인 토지'에 별도 등기(압류, 가압류)가 존재하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 이용상태

* 일련번호(1): 제2종근린생활시설(일반음식점)(상호명: 세종시창업벤처협회)로 이용 중입니다.

* 일련번호(2~8): 교육연구시설(학원)(상호명: 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스)로 이용 중입니다.

현황조사서에 따르면, 4층 전체는 인테리어 공사 후 5층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)'의 교실, 교무실, 예배실, 시청각실 등으로 사용하고 있으며, 목록 2~8호는 벽체 구분 없이 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

대상 물건이 위치한 세종시는 행정중심복합도시로서 업무, 상업, 교육 및 연구 시설이 집약된 지역입니다. 인근에 위치한 세종국책연구단지 및 국책연구원들은 잠재적인 수요층을 형성할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 관공서: 고용노동부산업안전보건본부, 국토연구원 등 인근 위치.

* 편의시설: 비오케이아트센터 내에 공연장, 갤러리, 서점, 카페 등이 있으며, 주변 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 사용 중인 점을 미루어 보아 교육 관련 시설 및 기관이 밀집할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 세종시 전동면 일원에 친환경종합타운(폐기물처리시설) 건립이 추진된 바 있으나, 대상 물건 소재지인 반곡동과는 거리가 있습니다.

5.2. 교통

남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 '대지권미등기'입니다. 대지권의 목적이 되는 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도의 압류 및 가압류 등기가 존재하며, 대지권 유무 및 권리관계가 불확실합니다. 법원에서는 통상적으로 '대지권은 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음'으로 기재하고, 최저매각가격에 적정 대지권 가격을 포함하여 결정하지만, 낙찰 후 대지권 확보를 위한 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 별도 등기

대지권이 미등기된 상태에서 토지 자체에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류)가 있어 소유권 행사 및 매각 절차에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

총 등기부채권액이 120억 원을 초과하는 등 채무 규모가 상당합니다. 비록 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 경매 절차 진행상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 행정중심복합도시 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 있는 지역에 소재하고 있습니다. 현재 '글로벌선진학교'로 사용되고 있어 안정적인 임대 수익 또는 운영 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상의 하자가 존재하며, 토지에 대한 별도 등기 사항도 확인되어 낙찰자가 대지권 확보 및 권리 관계 정리 과정에서 상당한 시간과 비용을 부담해야 할 위험이 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시의 핵심 지역에 위치한 상업용 부동산으로, 행정중심복합도시의 지속적인 발전에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 현재 교육기관으로 사용되고 있어, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 비오케이아트센터 내 위치하여 문화시설 이용 등 입지적 이점을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 908,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

'대지권 미등기' 및 토지별도 등기 사항 등 중대한 권리 하자를 고려할 때, 단순히 감정가 또는 최저매각가격을 기준으로 입찰하는 것은 매우 위험합니다. 낙찰 후 대지권 확보를 위한 추가 비용(법무사 수수료, 등록세 등) 및 잠재적 분쟁 가능성까지 종합적으로 검토해야 합니다.

따라서, 본 물건의 입찰가는 상기 명시된 리스크를 반영하여 감정가 대비 할인된 가격으로 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 토지에 대한 추가적인 법률 검토 및 대지권 확보 관련 예상 비용에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.