나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3729 [3] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 업무용건물 및 상업용건물, 공원 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 제 차량 진.출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이
위치하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층 지상6층 건물 중 제2층 제209호 외 7개 호로서,
외벽: 석재붙임 및 판넬 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1): 제2종근린생활시설(일반음식점)(상호명: 세종시창업벤처협회)로 이용중임.
일련번호(2~8): 교육연구시설(학원)(상호명: 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, ""대(상업용 건부지)"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속
대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강
주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임
- 기 타: ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 참조.

물건 비고

- 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류)있음.
- 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
- 현황조사에 따르면 4층 전체는 인테리어 공사 후 5층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)'교실, 교무실, 예배실, 시청각실 등으로 사용하고 있음.
- 목록 2,3,4,5,6,7,8은 벽체구분 없이 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 이용하고 있는 상태이고, 복원이 용이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3729 (3)

소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층402호

용도: 근린상가

감정가: 576,000,000원

토지면적: 2115.00㎡ (약 640.16평)

건물면적: 104.85㎡ (약 31.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합 (등기사항전부증명서상 갑2 권리자)

1.1. 입지조건

주변 환경:

본 물건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부 산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무용 건물, 상업용 건물, 공원 등이 형성되어 있는 지역입니다.

교통 상황:

차량의 진출입이 용이하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지 이용계획:

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로 2류(폭 15m~20m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 2019년 4월 1일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당 2건, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 남

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 사단법인글로벌선진교육

보증금: 200,000,000원

차임: 18,000,000원 (월세 또는 연세로 추정, 정확한 계약 내용은 확인 필요)

배당신고일자: 2025년 9월 25일

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설:

본 물건이 소재한 반곡동은 행정중심복합도시 내 주요 업무 및 상업 지구에 해당합니다. 주변에 관공서, 다양한 상업 시설, 연구 단지 등이 있어 유동인구 및 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

업종 분석:

감정평가서상 건물의 주된 업종은 근린생활시설 및 교육연구시설로 파악됩니다. 특히, 본 호실(402호)은 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스' 등 교육 시설로 이용 중인 것으로 조사되어, 관련 업종 또는 교육 시설 임차인 유치가 용이할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

인근에 행정복지센터, 상업 시설, 공원 등이 있어 생활 편의성은 보통 이상으로 판단됩니다.

교육시설:

'글로벌선진학교' 등 교육 시설로 이용 중이라는 점은 교육 관련 시설을 운영하고자 하는 투자자에게는 장점이 될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기:

가장 중요한 리스크 요인으로, 해당 건물에 대한 대지권 등기가 미비한 상태입니다. 이는 건물 소유주가 대지 사용에 대한 권리를 명확히 확보하지 못했음을 의미하며, 향후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

토지 별도 등기:

대지권의 목적인 토지에 별도의 압류 및 가압류 등기가 존재합니다. 이는 토지 자체에 대한 채권 문제가 해결되지 않았음을 시사하며, 경매 절차와 별개로 토지 소유권 및 사용권에 영향을 미칠 수 있는 위험 요소입니다.

토지 사용권 불확실성:

대지권 미등기 및 토지에 대한 별도 등기 존재로 인해, 본 물건의 토지 사용권이 완전히 보장되지 않을 가능성이 있습니다. 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되었다고 하나, 실제 대지권 확보 가능 여부는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

현황 및 공부상 용도 차이:

건축물대장상 주용도는 제1종 근린생활시설이나, 현재는 교육연구시설 등으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 행정 처분에 따른 문제가 발생할 소지가 있습니다. 다만, 복원이 용이한 상태로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 내 우수한 입지에 위치하며, 교육 시설 등으로 활용된 이력이 있어 잠재적 가치가 있는 부동산입니다. 그러나 대지권 미등기 및 토지에 대한 별도 등기라는 중대한 리스크를 안고 있어, 취득 시 각별한 주의가 요구됩니다. 낙찰자는 대지권 확보 및 관련 법률 문제 해결에 대한 명확한 계획을 수립해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

입지:

행정중심복합도시 내 주요 상업 및 업무 지구에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

활용도:

교육 시설 등으로 활용된 경험이 있어, 관련 업종 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

가격:

감정가 대비 최저매각가격이 책정될 경우, 리스크를 감안한 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 법원 감정가 576,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 대지권 미등기 및 토지 관련 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원임을 감안하더라도, 향후 대지권 확보에 소요될 비용 및 시간, 법적 불확실성을 반드시 최우선으로 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 가치 평가 및 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.

1.9. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.