나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3729 [2] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 업무용건물 및 상업용건물, 공원 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

대상물건까지 제 차량 진.출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이
위치하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층 지상6층 건물 중 제2층 제209호 외 7개 호로서,
외벽: 석재붙임 및 판넬 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(1): 제2종근린생활시설(일반음식점)(상호명: 세종시창업벤처협회)로 이용중임.
일련번호(2~8): 교육연구시설(학원)(상호명: 글로벌선진학교 세종창의캠퍼스)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, ""대(상업용 건부지)"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속
대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강
주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임
- 기 타: ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 참조.

물건 비고

- 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류)있음.
- 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
- 현황조사에 따르면 4층 전체는 인테리어 공사 후 5층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)'교실, 교무실, 예배실, 시청각실 등으로 사용하고 있음.
- 목록 2,3,4,5,6,7,8은 벽체구분 없이 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 이용하고 있는 상태이고, 복원이 용이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3729 (2)

소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 4층401호

용도: 근린상가

감정가: 893,000,000원

토지면적: 2115.00㎡ (약 640.09평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 162.47㎡ (약 49.15평)

건물지분: 162.4651㎡ (약 49.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합 (근저당권 기준)

특이사항: 대지권미등기, 공동담보

주요구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층 지상6층 건물 중 제4층 제401호

건축물 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 문화및집회시설, 교육연구시설 (현재 '글로벌선진학교' 및 '세종시창업벤처협회'로 이용 중)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 세종특별자치시 반곡동 소재 '고용노동부산업안전보건본부' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무용건물, 상업용건물, 공원 등으로 형성되어 있는 지대입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 남동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 북서측 및 남서측으로 각각 중로(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 세종중앙농업협동조합, 2019-04-01 접수)

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부요약: 소유권보존, 다수의 근저당권, 임의경매, 가압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 남진석: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 사단법인글로벌선진교육: 보증금 20,000,000원, 차임 1,800,000원, 배당신고일자 2025-09-25, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 비오케이아트센터는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 문화및집회시설, 교육연구시설 등으로 활용될 수 있습니다.

* 현재 이용 현황: 해당 물건(4층 401호)은 '세종시창업벤처협회'로 이용 중이며, 건물 전체적으로는 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 사용되고 있습니다. 4층 전체는 인테리어 공사 후 5층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)' 교실, 교무실, 예배실, 시청각실 등으로 사용하고 있으며, 목록 2~8번 물건들도 '글로벌선진학교 세종창의캠퍼스'로 이용 중인 상태입니다.

* 주변 상권: 업무용 및 상업용 건물, 공원 등이 인접해 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 시설: '고용노동부산업안전보건본부'가 인근에 위치하며, 공원 등 편의시설이 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 특정한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 행정중심복합도시 건설 계획에 따라 주로 업무, 상업, 주거 기능으로 개발된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 해당 물건은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 면적은 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 감정되었습니다.

* 토지 별도 등기: 대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도의 압류(2025.08.05. 제4099297호) 및 가압류(2025.08.12. 제4240220호) 등기가 존재합니다. 이는 향후 소유권 이전이나 대지권 확보 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

* 현재 점유 및 이용 현황: 현황조사 결과, 4층 전체는 '글로벌선진학교'의 교실 등으로 사용되고 있으며, 복원이 용이한 상태이나 현 점유자와의 관계 및 향후 명도 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 반곡동 비오케이아트센터 내 4층 401호로, 근린상가 및 교육연구시설 등으로 활용 가능한 집합건물입니다. 현재 '글로벌선진학교' 및 '세종시창업벤처협회'에서 사용 중인 것으로 파악됩니다.

권리 관계상 인수되는 부담은 없으나, 대지권 미등기 및 토지에 설정된 별도 등기(압류, 가압류)는 잠재적인 리스크 요인이므로 주의 깊은 분석이 필요합니다. 또한, 현재 이용 현황에 따른 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 내 핵심 지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 건물의 주 용도가 다양하여 활용도가 높으며, 현재 '글로벌선진학교'가 상당 부분을 사용하고 있어 임대 수요가 있다고 볼 수 있습니다.

* 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 있어, 향후 대지권 확보 시 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필요합니다.

* 현재 점유 중인 '글로벌선진학교' 및 '세종시창업벤처협회'와의 명도 관련 협상 가능성 및 예상 비용.

* 대지권 미등기 및 토지 별도 등기(압류, 가압류)와 관련된 법적 절차 및 발생 가능한 추가 비용.

* 세종시 반곡동 일대의 유사 부동산 시세, 임대 수익률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 시장 분석.

* 건물의 현재 상태 및 리모델링 필요성 여부.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 상기 분석 내용 및 추가적인 현장 조사, 법률 자문을 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.