나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502875 [6] 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '세종경찰청' 북측 옆에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근지역에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상 8층 건물 중 제1층 제101호, 제2층 제202호, 203호, 제3층 제305호, 306호, 307호, 제8층 제805호 건으로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
바 닥 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

이용상태

기호(1 ~7) 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비, 지하주차장, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지 세장형의 토지로, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

소담동 529 :일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(특)2-4003)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,

기타사항으로,
-. 본건 기호(1~7)은 대지권에 관한 표시가 없는 상태이나, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조 및 거래관행에 따라 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지므로, 적정대지권 면적을 포함하여 감정평가하되, 토지와 건물의 가격을 구분하여 표시하였으니, 경매진행시 참고바람.
※ 대지권이 미정리 된 것으로 판단되나, 사용승인일이 2018.9.20.으로, 사용승인일 이후 상당기간이 경과하였으며, 토지의 등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기 만이 표시되므로, 경매진행시 유의바람.

-. 일부 호에 관리비 장기 미납에 대한 알림이 붙어 있으니, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

- 대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립하여 매각 범위에 포함됨. 다만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 인해 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실한 바, 이러한 '절차적 이행 불능 및 법적 분쟁 리스크'를 감안하여 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외함. (최저매각가격은 건물만의 평가액임)
- 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용 으로 해결하는 조건으로 입찰해야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502875 (6)

감정가: 480,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 3층307호

용도: 근린상가

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

건물면적: 100.70㎡ (약 30.46평)

건물지분: 100.70㎡ (약 30.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '세종경찰청' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로서, 주위 환경은 보통시됩니다.

3.2. 교통 및 도로

인근 지역에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통사정은 양호합니다. 동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로에 접하고 있습니다.

3.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 속하며, 광로, 중로 등 다양한 도로에 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 말소 예정 권리

말소기준권리: 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (2018.10.05 접수, 을1)

말소 예정 권리:

* 소유권이전청구권가등기 (주식회사승창산업개발, 2019.04.19 접수, 갑3)

* 가압류 (윤기혁, 2019.04.29 접수, 갑4)

* 압류 (세종세무서장, 2019.11.29 접수, 갑6)

* 압류 (세종특별자치시, 2021.12.03 접수, 갑9)

* 임의경매개시결정 (세종중앙농업협동조합, 2025.07.07 접수, 갑12)

위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항이 없는 것으로 파악됩니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4.4. 특이사항 (대지권 미등기)

본건은 대지권 미등기 상태입니다. 사용승인일로부터 상당 기간 경과하였음에도 토지등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기만 표시되어 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설 및 배후 수요

본건이 위치한 세종 3-3생활권은 세종경찰청, 세종지방법원 및 검찰청(2031년 예정) 등이 인근에 위치하며, 현대 힐스테이트 등 대규모 아파트 단지를 배후 수요로 확보하고 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 입점해 있으며, 상권이 성숙 중에 있습니다.

5.2. 상권 특성

세종경찰청 북측에 위치하여 관공서 및 아파트 단지 이용객을 중심으로 한 근린상권이 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 공공기관 접근성

인근에 세종경찰청, 소담동 행정복지센터, 복합주민공동시설 등이 위치하여 행정 및 생활 편의성이 양호합니다. BRT 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6.2. 기타 생활 정보

일부 호실에 관리비 장기 미납에 대한 안내문이 부착되어 있어, 인수 시 해당 관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대지권 미등기 관련 절차 리스크

본 건은 대지권이 미등기 상태이며, 이로 인해 매수인이 대지권 등기 절차 이행에 대한 법적, 절차적 부담을 직접 해결해야 합니다. 또한, 소유권이전청구권에 대한 압류 등으로 인해 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실한 상황입니다.

7.2. 관리비 미납 리스크

일부 호실의 관리비 장기 미납 건은 인수 시 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 사전 확인이 필요합니다.

7.3. 임대 현황 불확실성

임대 관계가 미상으로, 정확한 현황 파악을 위한 추가 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 개요 및 강점

본 물건은 세종특별자치시 소담동에 위치한 근린상가로서, 세종경찰청 인근의 편리한 교통과 행정기관 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 상권이 점진적으로 성장하고 있으며, 아파트 단지의 배후 수요를 갖추고 있습니다.

8.2. 주요 리스크 및 고려사항

가장 큰 리스크는 대지권 미등기 상태이며, 이로 인해 발생하는 제반 절차적 부담과 법적 분쟁 가능성을 매수인이 감수해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하여 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외되었으며, 최저매각가격은 건물만의 평가액으로 결정되었습니다. 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용으로 해결해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 성장 가능성

세종시의 지속적인 발전과 행정중심복합도시 개발에 따라, 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

9.2. 가격 경쟁력

대지권 미등기라는 특수한 상황과 그에 따른 리스크를 반영하여, 건물 가치 대비 상대적으로 경쟁력 있는 가격으로 접근할 기회가 될 수 있습니다.

9.3. 미래 가치

매수인이 대지권 등기 관련 절차를 성공적으로 완료한다면, 해당 물건의 자산 가치는 더욱 상승할 것으로 기대됩니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거 및 주의사항

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 구체적인 산정이 어렵습니다. 감정가 480,000,000원에서 대지권 가액이 제외된 점을 고려해야 하나, 최저매각가격 산정의 구체적인 기준이 명확하지 않습니다. 입찰 시에는 대지권 미등기 관련 제반 절차 이행 비용, 예상되는 법적 분쟁 리스크, 현장 조사 결과, 주변 시세 등을 종합적으로 면밀히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 입찰가는 이 점을 제외하고 산정하면 됩니다.1.물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502875 (6)

감정가: 480,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 3층307호

용도: 근린상가

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

건물면적: 100.70㎡ (약 30.46평)

건물지분: 100.70㎡ (약 30.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '세종경찰청' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로서, 주위 환경은 보통시됩니다.

3.2. 교통 및 도로

인근 지역에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통사정은 양호합니다. 동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로에 접하고 있습니다.

3.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 속하며, 광로, 중로 등 다양한 도로에 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 말소 예정 권리

말소기준권리: 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (2018.10.05 접수, 을1)

말소 예정 권리:

* 소유권이전청구권가등기 (주식회사승창산업개발, 2019.04.19 접수, 갑3)

* 가압류 (윤기혁, 2019.04.29 접수, 갑4)

* 압류 (세종세무서장, 2019.11.29 접수, 갑6)

* 압류 (세종특별자치시, 2021.12.03 접수, 갑9)

* 임의경매개시결정 (세종중앙농업협동조합, 2025.07.07 접수, 갑12)

위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항이 없는 것으로 파악됩니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4.4. 특이사항 (대지권 미등기)

본건은 대지권 미등기 상태입니다. 사용승인일로부터 상당 기간 경과하였음에도 토지등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기만 표시되어 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설 및 배후 수요

본건이 위치한 세종 3-3생활권은 세종경찰청, 세종지방법원 및 검찰청(2031년 예정) 등이 인근에 위치하며, 현대 힐스테이트 등 대규모 아파트 단지를 배후 수요로 확보하고 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 입점해 있으며, 상권이 성숙 중에 있습니다.

5.2. 상권 특성

세종경찰청 북측에 위치하여 관공서 및 아파트 단지 이용객을 중심으로 한 근린상권이 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 공공기관 접근성

인근에 세종경찰청, 소담동 행정복지센터, 복합주민공동시설 등이 위치하여 행정 및 생활 편의성이 양호합니다. BRT 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6.2. 기타 생활 정보

일부 호실에 관리비 장기 미납에 대한 안내문이 부착되어 있어, 인수 시 해당 관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대지권 미등기 관련 절차 리스크

본 건은 대지권이 미등기 상태이며, 이로 인해 매수인이 대지권 등기 절차 이행에 대한 법적, 절차적 부담을 직접 해결해야 합니다. 또한, 소유권이전청구권에 대한 압류 등으로 인해 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실한 상황입니다.

7.2. 관리비 미납 리스크

일부 호실의 관리비 장기 미납 건은 인수 시 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 사전 확인이 필요합니다.

7.3. 임대 현황 불확실성

임대 관계가 미상으로, 정확한 현황 파악을 위한 추가 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 개요 및 강점

본 물건은 세종특별자치시 소담동에 위치한 근린상가로서, 세종경찰청 인근의 편리한 교통과 행정기관 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 상권이 점진적으로 성장하고 있으며, 아파트 단지의 배후 수요를 갖추고 있습니다.

8.2. 주요 리스크 및 고려사항

가장 큰 리스크는 대지권 미등기 상태이며, 이로 인해 발생하는 제반 절차적 부담과 법적 분쟁 가능성을 매수인이 감수해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하여 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외되었으며, 최저매각가격은 건물만의 평가액으로 결정되었습니다. 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용으로 해결해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 성장 가능성

세종시의 지속적인 발전과 행정중심복합도시 개발에 따라, 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

9.2. 가격 경쟁력

대지권 미등기라는 특수한 상황과 그에 따른 리스크를 반영하여, 건물 가치 대비 상대적으로 경쟁력 있는 가격으로 접근할 기회가 될 수 있습니다.

9.3. 미래 가치

매수인이 대지권 등기 관련 절차를 성공적으로 완료한다면, 해당 물건의 자산 가치는 더욱 상승할 것으로 기대됩니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거 및 주의사항

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 구체적인 산정이 어렵습니다. 감정가 480,000,000원에서 대지권 가액이 제외된 점을 고려해야 하나, 최저매각가격 산정의 구체적인 기준이 명확하지 않습니다. 입찰 시에는 대지권 미등기 관련 제반 절차 이행 비용, 예상되는 법적 분쟁 리스크, 현장 조사 결과, 주변 시세 등을 종합적으로 면밀히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 입찰가는 이 점을 제외하고 산정하면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.