나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502875 [5] 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '세종경찰청' 북측 옆에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근지역에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상 8층 건물 중 제1층 제101호, 제2층 제202호, 203호, 제3층 제305호, 306호, 307호, 제8층 제805호 건으로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
바 닥 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

이용상태

기호(1 ~7) 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비, 지하주차장, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지 세장형의 토지로, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

소담동 529 :일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(특)2-4003)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,

기타사항으로,
-. 본건 기호(1~7)은 대지권에 관한 표시가 없는 상태이나, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조 및 거래관행에 따라 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지므로, 적정대지권 면적을 포함하여 감정평가하되, 토지와 건물의 가격을 구분하여 표시하였으니, 경매진행시 참고바람.
※ 대지권이 미정리 된 것으로 판단되나, 사용승인일이 2018.9.20.으로, 사용승인일 이후 상당기간이 경과하였으며, 토지의 등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기 만이 표시되므로, 경매진행시 유의바람.

-. 일부 호에 관리비 장기 미납에 대한 알림이 붙어 있으니, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

- 대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립하여 매각 범위에 포함됨. 다만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 인해 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실한 바, 이러한 '절차적 이행 불능 및 법적 분쟁 리스크'를 감안하여 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외함. (최저매각가격은 건물만의 평가액임)
- 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용 으로 해결하는 조건으로 입찰해야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502875 (5)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 3층306호

용도: 근린상가

건물면적: 135.44㎡ (약 41.0평)

토지면적: 0.00㎡ (본 물건은 구분건물로, 토지 지분은 별도로 등기되지 않은 상태입니다.)

감정평가액 (건물가액): 630,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 소담동 소재 '세종경찰청' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

인근 지역에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통을 이용한 접근성이 양호한 편입니다.

건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 3층, 지상 8층 건물 중 제3층 제306호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅, 바닥은 석재 등 마감으로, 전체적인 관리 상태는 보통으로 파악됩니다.

인접 도로상태

건물 동측으로 노폭 약 40m, 서측으로 약 15m, 북측으로 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 소재 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 광로 및 중로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사디케이산업개발 (2018.10.05)

* 근저당: 세종중앙농업협동조합 (2018.10.05, 582,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전청구권 가등기: 주식회사승창산업개발 (2019.04.19)

* 가압류: 윤기혁 (2019.04.29, 249,633,702원)

* 압류: 세종세무서장 (2019.11.29)

* 압류: 세종특별자치시 (2021.12.03)

* 임의경매 개시 결정: 세종중앙농업협동조합 (2025.07.07, 3,390,000,000원)

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 10월 5일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 소유권이전청구권 가등기, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수 대상 권리

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으므로, 현재 파악된 임차인으로부터 인수해야 할 보증금 또는 권리는 없습니다.

주의사항 (대지권 관련)

본 건은 대지권이 미등기된 상태이며, 이에 대한 상세한 내용은 '잠재적 리스크' 섹션에서 별도로 다룹니다.

4. 상권분석

본 물건은 세종경찰서 인근의 상업지역에 위치하며, 주변에 주거 단지 및 공공기관 등이 분포하고 있어 기본적인 배후수요를 갖추고 있습니다.

상업 활동이 활발히 이루어지는 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있는 것으로 판단됩니다.

(본 상권 분석은 제공된 정보에 한정되며, 외부 상세 조사를 통한 심층 분석이 필요합니다.)

5. 생활정보

본 건물은 교통이 편리한 지역에 위치하여 세종시 내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

인근에 근린생활시설 및 관공서 등이 자리하고 있어 생활 편의성과 업무 환경이 양호한 편입니다.

(주변 생활 편의 시설 및 혐오 시설에 대한 외부 조사는 본 보고서에서 수행할 수 없었습니다.)

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기 문제

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 대금 완납 시 실체법상 대지사용권은 성립하나, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 인해 대지권 등기 절차 이행 여부가 불확실합니다.

절차적 이행 불능 및 법적 분쟁 리스크

매수인은 대지권 등기를 위한 본안 소송, 압류 해제 등 복잡하고 추가적인 절차적 부담을 본인의 책임과 비용으로 해결해야 합니다. 이는 '절차적 이행 불능' 및 '법적 분쟁 리스크'를 내포하고 있습니다.

최저매각가격 산정 제외

상기 언급된 리스크를 반영하여, 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외되었습니다. 따라서 현재 제시된 최저매각가격은 건물만의 평가액임을 유의해야 합니다.

관리비 장기 미납 가능성

일부 호실에 관리비 장기 미납에 대한 안내문이 부착되어 있는 것으로 확인됩니다. 낙찰 후 관리비 정산 문제에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 상업 지역에 위치한 근린상가로서, 입지적 장점과 건물 자체의 가치를 지니고 있습니다.

그러나 대지권 미등기라는 중대한 법적, 절차적 이슈가 존재하며, 이를 해결하기 위해서는 상당한 시간, 비용, 그리고 법적 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

법적 분쟁의 가능성과 절차 이행의 불확실성을 고려할 때, 본 건에 대한 투자는 매우 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 세종경찰서 인근의 상업지구에 위치하여 잠재적 수요가 풍부합니다.

건물 실질 가치: 대지권 이슈를 제외한 건물만의 감정평가액(6.3억원)을 투자 가치 판단의 기준으로 삼을 수 있습니다.

향후 가치 상승 잠재력: 대지권 문제가 원만히 해결될 경우, 건물의 자산 가치가 상당 부분 상승할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 시장 시세 조사, 주변 유사 물건에 대한 비교 분석, 그리고 대지권 문제 해결에 수반될 제반 비용 및 위험 부담을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

건물만의 감정평가액(630,000,000원)을 최저매각가격의 기준으로 삼을 수 있으나, 앞서 언급된 중대한 리스크 요인들을 충분히 감안하여 본인에게 맞는 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

정확하고 안정적인 입찰가 산정을 위해서는 전문적인 부동산 컨설팅 및 법률 전문가와의 상담을 적극 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.