나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502875 [3] 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '세종경찰청' 북측 옆에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근지역에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상 8층 건물 중 제1층 제101호, 제2층 제202호, 203호, 제3층 제305호, 306호, 307호, 제8층 제805호 건으로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
바 닥 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

이용상태

기호(1 ~7) 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비, 지하주차장, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지 세장형의 토지로, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

소담동 529 :일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(특)2-4003)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,

기타사항으로,
-. 본건 기호(1~7)은 대지권에 관한 표시가 없는 상태이나, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조 및 거래관행에 따라 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지므로, 적정대지권 면적을 포함하여 감정평가하되, 토지와 건물의 가격을 구분하여 표시하였으니, 경매진행시 참고바람.
※ 대지권이 미정리 된 것으로 판단되나, 사용승인일이 2018.9.20.으로, 사용승인일 이후 상당기간이 경과하였으며, 토지의 등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기 만이 표시되므로, 경매진행시 유의바람.

-. 일부 호에 관리비 장기 미납에 대한 알림이 붙어 있으니, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

- 대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립하여 매각 범위에 포함됨. 다만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 인해 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실한 바, 이러한 '절차적 이행 불능 및 법적 분쟁 리스크'를 감안하여 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외함. (최저매각가격은 건물만의 평가액임)
- 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용 으로 해결하는 조건으로 입찰해야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지

세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 2층 203호.

1.2. 사건 및 경매 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502875 (3)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종중앙농업협동조합 (경매 신청 채권자)

1.3. 물건 개요

* 용도: 근린상가

* 감정가: 483,000,000원

* 건물면적: 82.45㎡ (약 25평)

* 토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 0㎡)

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 상권

* 본 물건은 세종특별자치시 소담동 소재 '세종경찰청' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로서 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 인근 지역에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등으로 보아 교통사정은 양호합니다.

* 동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 소담동 529 필지로, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.

* 주요 용도지역으로 광로, 중로에 접합되어 있습니다.

* 그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

* 본건 등기부 요약상 총 채권액은 907,234,452원입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준 권리

* 말소기준 권리는 2018년 10월 5일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않습니다.

* 이 외 선순위 권리 및 매수인이 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상이며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 대지권 미등기 및 법적 절차

* 본 물건의 가장 중대한 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다.

* 대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립하지만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 인해 절차적 이행이 불확실하며, 법적 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.

* 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용으로 해결해야 하는 조건으로 입찰해야 합니다.

* 이러한 사유로 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외되었으며, 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.

4.2. 관리비 미납 가능성

* 일부 호실에 관리비 장기 미납에 대한 알림이 부착되어 있습니다.

* 낙찰자는 미납 관리비를 인수하거나 별도로 해결해야 할 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4.3. 임대 관계 미확인

* 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금이나 차임 등 미확인 정보로 인한 추가적인 리스크가 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 소담동, '세종경찰청' 인근에 위치한 근린상가로서, 행정중심복합도시 개발 지역 내 성숙 중인 상가지대에 속해 입지적 잠재력을 지니고 있습니다.

* BRT 접근성 등 교통 여건이 양호하며, 상가로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

* 하지만 '대지권 미등기'라는 복합적인 법적 리스크는 본 건의 가장 큰 특징이자 부담 요인입니다. 매수인은 낙찰 후 대지권 등기 완료까지의 모든 법적 절차 및 관련 비용을 직접 부담해야 합니다.

* 따라서, 이러한 절차적 복잡성과 잠재적 법적 분쟁 가능성을 충분히 인지하고 감수할 의사가 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트

* 세종시 핵심 개발 지역 내 상권으로서의 미래 가치 상승 기대.

* '세종경찰청' 인근이라는 공공기관 및 배후 주거단지 수요 확보 가능성.

* 대지권 미등기 리스크가 반영된 최저매각가격 산정으로 건물 가치 측면에서의 접근 가능성.

* BRT 노선 등 우수한 대중교통망으로 인한 접근성 및 편의성.

7. 예상 입찰가 산정 고려사항

* 본 물건의 최저매각가격은 대지권 가액이 제외된 건물만의 평가액으로 산정되었음을 유념해야 합니다.

* 입찰가 산정 시, '대지권 미등기' 상태를 해소하기 위한 제반 법적 절차(본안소송, 압류 해제 등)에 소요될 예상 비용과 시간을 면밀히 산출하여 반영해야 합니다.

* 또한, 일부 호실의 관리비 미납액 및 임대 관계 미확인에 따른 잠재적 위험 부담도 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사와 법률 전문가 상담을 통해 예상되는 모든 부대 비용과 위험 요인을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.