나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502875 [7] 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 8층805호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '세종경찰청' 북측 옆에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근지역에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상 8층 건물 중 제1층 제101호, 제2층 제202호, 203호, 제3층 제305호, 306호, 307호, 제8층 제805호 건으로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
바 닥 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

이용상태

기호(1 ~7) 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비, 지하주차장, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지 세장형의 토지로, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

소담동 529 :일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(특)2-4003)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,

기타사항으로,
-. 본건 기호(1~7)은 대지권에 관한 표시가 없는 상태이나, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조 및 거래관행에 따라 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지므로, 적정대지권 면적을 포함하여 감정평가하되, 토지와 건물의 가격을 구분하여 표시하였으니, 경매진행시 참고바람.
※ 대지권이 미정리 된 것으로 판단되나, 사용승인일이 2018.9.20.으로, 사용승인일 이후 상당기간이 경과하였으며, 토지의 등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기 만이 표시되므로, 경매진행시 유의바람.

-. 일부 호에 관리비 장기 미납에 대한 알림이 붙어 있으니, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

- 대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립하여 매각 범위에 포함됨. 다만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 인해 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실한 바, 이러한 '절차적 이행 불능 및 법적 분쟁 리스크'를 감안하여 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외함. (최저매각가격은 건물만의 평가액임)
- 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용 으로 해결하는 조건으로 입찰해야 함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502875 (7)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 8층 805호

용도: 근린상가

감정가: 309,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

건물면적: 85.77㎡ (약 25.95평)

건물지분: 85.77㎡ (약 25.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOO

1.2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '세종경찰청' 북측 옆에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로서, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

인근 지역에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등으로 보아 교통 사정은 양호합니다.

토지는 인접 필지 대비 평지 세장형으로, 상업용으로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 15m, 북측으로 노폭 약 10m의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 속하며, 광로 및 중로에 접해 있어 상업 활동에 유리한 조건입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황상 소유권 보존 등기일은 2018년 10월 5일이며, 주식회사디케이산업개발이 소유권을 보존하였습니다.

말소기준권리는 2018년 10월 5일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다.

이후 주식회사승창산업개발의 소유권 이전 청구권 가등기, 윤기혁, 세종세무서장, 주식회사미소드림의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 현재 모두 말소되었습니다.

말소되지 않은 권리로는 주식회사승창산업개발의 소유권이전청구권가등기 (2019.04.19)가 있습니다.

본건 경매는 세종중앙농업협동조합의 임의경매 신청으로 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 610,234,452원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다.

주의사항으로는 대지권 미등기 상태가 명시되어 있습니다.

대금 완납 시 실체법상 대지사용권이 성립하여 매각 범위에 포함되지만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 인해 사후 대지권 등기 절차 이행 여부가 불확실합니다.

이러한 '절차적 이행 불능 및 법적 분쟁 리스크'를 감안하여 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외되었으며, 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.

매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용으로 해결하는 조건으로 입찰해야 합니다.

또한, 일부 호에 관리비 장기 미납에 대한 알림이 붙어 있을 수 있으니 참고해야 합니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지므로, 적정 대지권 면적을 포함하여 감정평가되었으나, 토지와 건물의 가격은 구분하여 표시되었으니 경매 진행 시 참고 바랍니다.

본 건 사용승인일은 2018년 9월 20일로, 사용승인일 이후 상당 기간 경과하였으며, 토지 등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기만 표시되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 세종경찰서 북측에 인접한 입지로, 주변에 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 혼재된 상업지역에 위치합니다.

성숙 중인 상가지대로서, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 유동인구 확보에 유리한 환경입니다.

용도가 근린생활시설로 되어 있어, 지역 주민들을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 상업 활동을 위한 개발 및 이용에 제약이 적습니다.

1.5. 생활정보

본건은 세종경찰청 인근에 위치하며, BRT 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지가 있어 배후 수요가 풍부하며, 관공서가 인접하여 관련 업무 방문객 접근도 용이합니다.

건물은 기본적인 전기, 위생 설비, 지하 주차장, 승강기 등을 갖추고 있어 이용에 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대지권 미등기' 상태로 인한 법적 분쟁 가능성입니다.

매수인은 대지권 등기를 완료하기 위해 소송, 압류 해제 등 복잡하고 비용이 발생하는 절차를 직접 부담해야 합니다.

소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 인해 대지권 등기 절차의 이행이 불확실하며, 이는 법적 분쟁 리스크를 높입니다.

일부 호실의 관리비 장기 미납 가능성도 잠재적 부담 요인이 될 수 있습니다.

건물만 감정평가되었으므로, 대지권 관련 법적 분쟁 발생 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종경찰청 인근의 역세권 상업지역에 위치한 근린상가로, 입지 및 교통 여건은 매우 양호한 편입니다.

하지만 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상 하자를 보유하고 있어, 매수인이 추가적인 시간과 비용을 투입하여 법적 절차를 해결해야 하는 큰 부담이 있습니다.

감정가는 건물 가치만을 반영한 것으로 보이며, 향후 대지권 등기와 관련된 법적 이슈 발생 시 추가적인 위험 부담이 존재할 수 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 투자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 법적 분쟁 해결 능력과 추가 비용 부담 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 세종경찰청 인접, BRT 및 버스 정류장 근접 등 뛰어난 입지 및 교통 접근성.

* 일반상업지역 내 상가로, 지역 내 고정 수요 및 유동인구 확보에 유리.

* 대지권 미등기 리스크 해소 시, 실질적인 재산 가치 상승 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

감정가(309,000,000원)는 건물만의 가치를 반영한 것이며, '대지권 미등기'로 인한 법적 절차 및 분쟁 예상 비용을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

입찰 희망가는 주변 시세, 건물 임대 현황 (임대관계 미상), 예상되는 법적 절차 비용, 소송 가능성 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 '인수 보증금'이 0원이므로, 별도 차감 없이 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.