나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502875 [4] 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '세종경찰청' 북측 옆에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근지역에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상 8층 건물 중 제1층 제101호, 제2층 제202호, 203호, 제3층 제305호, 306호, 307호, 제8층 제805호 건으로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
바 닥 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

이용상태

기호(1 ~7) 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비, 지하주차장, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지 세장형의 토지로, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

소담동 529 :일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(특)2-4003)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,

기타사항으로,
-. 본건 기호(1~7)은 대지권에 관한 표시가 없는 상태이나, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조 및 거래관행에 따라 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지므로, 적정대지권 면적을 포함하여 감정평가하되, 토지와 건물의 가격을 구분하여 표시하였으니, 경매진행시 참고바람.
※ 대지권이 미정리 된 것으로 판단되나, 사용승인일이 2018.9.20.으로, 사용승인일 이후 상당기간이 경과하였으며, 토지의 등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기 만이 표시되므로, 경매진행시 유의바람.

-. 일부 호에 관리비 장기 미납에 대한 알림이 붙어 있으니, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

- 대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립하여 매각 범위에 포함됨. 다만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 인해 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실한 바, 이러한 '절차적 이행 불능 및 법적 분쟁 리스크'를 감안하여 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외함. (최저매각가격은 건물만의 평가액임)
- 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용 으로 해결하는 조건으로 입찰해야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502875 (4)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 3층305호

용도: 근린상가

감정가: 404,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 85.77㎡ (약 25.95평)

건물지분: 85.77㎡ (약 25.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합 (추정)

특이사항: 대지권미등기

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 소담동에 소재하며, '세종경찰청' 북측 옆에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로서, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 인근 지역에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 동측으로 약 40m, 서측으로 약 15m, 북측으로 약 10m 폭의 도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속합니다. 또한 광로3류, 중로2류 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 세종중앙농업협동조합, 2018-10-05)

* 경매개시결정: 갑10 (임의경매, 세종중앙농업협동조합, 2025-07-07)

* 기타 권리관계:

* 갑2: 소유권이전청구권가등기 (주식회사승창산업개발, 2019-04-19) - 본 경매로 인해 소멸되지 않을 가능성이 있는 권리입니다.

* 을1: 근저당권 (세종중앙농업협동조합, 2018-10-05) - 말소 처리되어 있습니다.

* 갑3: 가압류 (윤기혁, 2019-04-29) - 말소 처리되어 있습니다.

* 갑4: 압류 (세종세무서장, 2019-11-29) - 말소 처리되어 있습니다.

* 갑7: 압류 (세종특별자치시, 2021-12-03) - 말소 처리되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 597,633,702원 (등기부상 기록된 권리 총액 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 소유권이전청구권가등기(갑2)입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: '세종경찰청' 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서 등이 밀집한 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 건물 이용 현황: 본건 건물은 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 사업 적합성: 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 근린생활시설 입점에 유리하며, 잘 갖추어진 도로망은 고객 접근성을 높여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의시설: BRT 및 버스정류장이 인접해 있어 시내외 이동이 매우 편리합니다.

* 주변 편의시설: 아파트 단지와 관공서가 가까워 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 기타: 세종경찰청이 인근에 있어 상대적으로 치안 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건은 대지권이 미등기 상태입니다. 매각으로 인해 실체법상 대지사용권은 성립되나, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 인해 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실하며, 이로 인한 절차적 이행 불능 및 법적 분쟁 리스크가 존재합니다. 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외되었으며, 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 모든 절차적 부담을 본인의 책임과 비용으로 해결해야 합니다.

* 소유권이전청구권가등기: 주식회사승창산업개발 명의의 소유권이전청구권가등기(갑2)가 말소되지 않고 등기부에 남아 있어, 향후 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있는 잠재적 위험 요인입니다.

* 관리비 미납: 일부 호실에 관리비 장기 미납에 대한 안내문이 부착되어 있어, 매수인은 인수 후 관리비 체납액에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 관리 상태: 건물 관리 상태는 보통 수준으로 평가되나, 특별한 관리 상태에 대한 언급은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 소담동의 중심 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, '세종경찰청' 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 편리한 교통망과 주변의 풍부한 생활인프라는 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다. 그러나 대지권 미등기 및 소유권이전청구권가등기라는 중대한 법적, 절차적 리스크를 내포하고 있어, 해당 리스크를 충분히 인지하고 해결할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 매력: 세종경찰청 인근, 배후 주거단지 및 행정 타운 접근성 우수.

* 상업적 잠재력: 일반상업지역 내 위치, 풍부한 유동인구 및 배후 수요.

* 리스크 해소 시 가치 상승: 대지권 미등기 및 가등기 문제 해결을 통해 투자 가치 증대 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 404,000,000원

본건은 대지권 미등기 및 소유권이전청구권가등기 등 중대한 법적 리스크를 안고 있으며, 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외되었습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 해당 리스크를 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 입찰가를 검토하는 것을 권장합니다. 매수인은 대지권 등기 관련 소송 및 제반 절차 비용을 별도로 부담해야 하므로, 총 투자 비용을 면밀히 산출하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.