나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502875 [2] 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨61 도경프라자 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '세종경찰청' 북측 옆에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근지역에 BRT 및 버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상 8층 건물 중 제1층 제101호, 제2층 제202호, 203호, 제3층 제305호, 306호, 307호, 제8층 제805호 건으로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
바 닥 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

이용상태

기호(1 ~7) 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비, 지하주차장, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지 세장형의 토지로, 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

소담동 529 :일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(특)2-4003)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,

기타사항으로,
-. 본건 기호(1~7)은 대지권에 관한 표시가 없는 상태이나, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조 및 거래관행에 따라 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지므로, 적정대지권 면적을 포함하여 감정평가하되, 토지와 건물의 가격을 구분하여 표시하였으니, 경매진행시 참고바람.
※ 대지권이 미정리 된 것으로 판단되나, 사용승인일이 2018.9.20.으로, 사용승인일 이후 상당기간이 경과하였으며, 토지의 등기부에는 한국토지주택공사의 소유권보존등기 만이 표시되므로, 경매진행시 유의바람.

-. 일부 호에 관리비 장기 미납에 대한 알림이 붙어 있으니, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

- 대금 완납으로 실체법상 대지사용권이 성립하여 매각 범위에 포함됨. 다만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 인해 사후 대지권 등기 절차의 이행 여부가 불확실한 바, 이러한 '절차적 이행 불능 및 법적 분쟁 리스크'를 감안하여 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외함. (최저매각가격은 건물만의 평가액임)
- 매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용 으로 해결하는 조건으로 입찰해야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경502875 (2) 사건으로, 대전지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 세종특별자치시 소담동 3-3생활권 씨61 도경프라자 2층 202호에 소재하고 있으며, 근린상가로 이용 중입니다.

건물면적은 86.80㎡ (약 26.25평)이며, 건물 지분도 86.8㎡입니다. 토지 면적 및 토지 지분은 0㎡로, 건물만의 평가액을 기준으로 최저매각가격이 산정되었습니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 채권자는 세종중앙농업협동조합입니다.

감정가는 509,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 소담동에 위치하며, '세종경찰청' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재된 성숙 중인 상가지대로서, 입지환경은 양호한 편입니다.

인근에 BRT 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통 여건 또한 우수합니다.

북측으로는 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로, 동측으로는 약 40m, 서측으로는 약 15m 내외의 도로에 접해 있어 차량 접근성도 좋습니다.

주변 지역은 행정중심복합도시 3-3 생활권에 속하며, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 10월 5일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이 근저당권보다 후순위인 여러 권리들(갑3 가등기, 갑4, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 압류 및 가압류)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, '소유권이전청구권가등기'(갑3, 2019-04-19)가 존재하며, 이는 매매예약에 따른 가등기로, 본등기가 이루어질 경우 말소되지 않고 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 있습니다.

본건은 '대지권미등기' 상태입니다. 이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지지만, 등기부상 대지권에 관한 표시가 누락되었음을 의미합니다.

주의사항에 따르면, 대금 완납 시 실체법상 대지사용권이 성립하여 매각 범위에 포함되지만, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 등으로 인해 사후 대지권 등기 절차 이행 여부가 불확실한 상태입니다. 따라서 대지권 가액은 최저매각가격 산정에서 제외되었으며, 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 세종특별자치시 소담동 3-3생활권은 행정기관 및 주거 단지가 밀집한 지역입니다.

주변에 세종경찰청 등 관공서와 아파트 단지가 인접해 있으며, 근린생활시설이 다수 소재하여 상권 형성의 잠재력이 높습니다.

BRT 및 버스 정류장 등 대중교통 이용이 편리하여 유동 인구 확보에 유리하며, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

도경프라자는 이러한 입지적 이점을 바탕으로 다양한 업종의 근린생활시설 운영이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 세종경찰청 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 좋습니다.

또한, 주변에 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동을 위한 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 지역은 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 세종시 내 다른 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대지권 미등기' 상태와 이로 인한 '절차적 이행 불능 및 법적 분쟁 리스크'입니다.

매수인은 대지권 등기를 위한 본안소송 및 압류 해제 등 제반 절차적 부담을 스스로의 책임과 비용으로 해결해야 합니다.

'소유권이전청구권가등기'(갑3)는 본등기 시 낙찰자의 소유권을 무효화시킬 수 있는 중대한 권리로서, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

'대지권 가액이 최저매각가격 산정에서 제외'되었다는 점은, 낙찰자가 대지권 확보를 위해 추가 비용을 부담해야 할 가능성을 시사합니다.

일부 호수에 관리비 장기 미납 알림이 있다는 점도 인수 시 확인이 필요합니다.

임대 관계는 미상으로, 현재 임차인이 존재할 경우 인수 여부 및 보증금, 차임 등을 명확히 확인해야 합니다. (단, 현재 명시된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 세종시 소담동의 우수한 입지 조건과 근린상가로서의 활용 가능성을 지니고 있습니다.

그러나 '대지권 미등기' 및 '소유권이전청구권가등기'와 같은 심각한 법적, 절차적 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 리스크로 인해 감정가 대비 최저매각가격이 건물만의 가치로 산정되었으며, 매수인은 대지권 확보를 위한 추가적인 노력과 비용을 감수해야 할 것입니다.

따라서 본 물건은 법률 및 부동산 경매에 대한 높은 이해도와 적극적인 문제 해결 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

세종경찰청 인근에 위치하여 행정 및 공공기관 접근성이 우수합니다.

주변 상업지대 및 주거 단지 밀집으로 인한 잠재적 고객 확보 용이성이 있습니다.

BRT 및 도로망 이용이 편리하여 교통 접근성이 뛰어납니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 '대지권 미등기' 및 '소유권이전청구권가등기'와 같은 중대한 법적 리스크를 안고 있으며, 이러한 요인으로 인해 대지권의 가치가 최저매각가격 산정에서 제외되었습니다. 따라서 낙찰자는 대지권 확보를 위한 추가적인 소송 비용 및 시간을 투입해야 할 수 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 물건의 현재 시장 가치, 잠재적 수익률, 그리고 상기 언급된 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 명확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.