나이스옥션 법원경매 천안 2026타경100 [2] 충청남도 천안시 동남구 신방동 885-1 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1,2,3)은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 '성지새말 2단지아파트' 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 및 상가, 노변으로 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1,2,3)까지 차량접근 가능하고, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1,2,3) : 철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 4층 건물 중 1층101호, 2층201호, 3층301호로서, (사용승인일: 1999.08.02) 외벽: 화강석 붙임, 드라이비트 등 마감, 내벽: 몰탈 위 페인트, 벽지 등 마감, 창호: 샤시창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(투가리해장국)로 이용중입니다. 기호(2) : 제2종근린생활시설(지앤비영어 & 팀윤수학학원)로 이용중입니다. 기호(3) : 제2종근린생활시설(현황 '공실')로 이용중입니다

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 '근린생활시설 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 기호(1)의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경100 (2)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 885-1 2층201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 284,000,000원

* 토지면적: 94.62㎡ (약 28.62평)

* 건물면적: 152.50㎡ (약 46.13평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 선OOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 '성지새말 2단지 아파트' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 대상 물건 주변은 아파트 단지 및 각종 상가, 노변으로 다양한 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 물건지 남측 및 동측으로 소로와 접하고 있어 차량의 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안신용초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 선영새마을금고 근저당 (2014-08-22, 429,000,000원)

* 등기부채권 총액: 2,094,065,540원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2003-03-05

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원 (자료상 기재)

* 총평: 본 물건에는 대항력 있는 임차인 이 이 존재합니다. 등기부상 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력 존재 자체로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인의 권리 관계 및 명도 관련 사항에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: '성지새말 2단지 아파트'를 비롯한 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 상업시설: 주변에 아파트 단지, 각종 상가, 근린생활시설 등이 혼재하여 상업 활동이 비교적 활발한 지역입니다.

* 현재 이용 현황:

* 101호: 제1종근린생활시설 (투가리해장국)

* 201호: 제2종근린생활시설 (지앤비영어 & 팀윤수학학원)

* 301호: 제2종근린생활시설 (현황 '공실')

* 주변 시설: 인근에 다수의 아파트 단지가 있어 고정 수요 확보가 가능합니다. 또한, 관공서, 금융기관, 마트, 병원, 학원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주민들의 생활이 편리할 것으로 보입니다. 검색 결과상으로는 특별한 혐오시설이나 혐오감을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 주요 간선도로로의 접근성이 용이하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 주민 생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 천안신용초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. 다만, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 용도 제한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이 (보증금 100,000,000원, 전입/사업일자 2003-03-05). 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 법적으로 대항력을 가진 임차인의 존재는 명도 과정에서 상당한 변수가 될 수 있습니다. 명도 협상, 이사비 지급, 법적 절차 진행 등 예상치 못한 추가 비용 및 시간 소요 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

* 높은 권리관계: 등기부채권 총액이 2,094,065,540원으로 매우 높아, 낙찰 후 권리 말소 과정 및 경매 절차 진행 시 이해 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 현재 공실 발생: 301호가 현재 '공실' 상태로, 향후 임대 수익 창출을 위한 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 전략이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 아파트 단지 인근에 위치하여 주거 및 상업 활동이 혼재된 지역의 근린상가입니다. 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 운영 중인 상가들이 있으나, 301호의 공실은 향후 공실 리스크를 고려해야 할 부분입니다. 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 이 의 존재이며, 인수 보증금이 0원이라 하더라도 명도 및 관련 제반 비용에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다. 더불어 높은 등기부채권 총액은 권리 분석 시 주의 깊게 살펴보아야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 다용도 활용: 제1, 2종 근린생활시설 용도로 건축물대장에 기재되어 있어 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 지역 상권 성장 가능성: 천안시 내에서도 주거 밀집 지역으로 분류되는 신방동의 꾸준한 수요를 바탕으로, 향후 상권 발전에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 284,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금은 0원으로 가정합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이 의 존재로 인해 발생할 수 있는 명도 비용 및 소요 기간을 최악의 시나리오로 가정하여 입찰가에 반영해야 합니다. 또한, 현재 301호의 공실 상태와 잠재적인 공실 리스크, 그리고 주변 시세 및 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중한 가격 산정이 필요합니다. 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 80~90% 선에서 입찰이 이루어지지만, 본 물건의 특수성을 감안할 때, 이러한 통상적인 범위보다 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.