나이스옥션 법원경매 천안 2026타경100 [3] 충청남도 천안시 동남구 신방동 885-1 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1,2,3)은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 '성지새말 2단지아파트' 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 및 상가, 노변으로 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1,2,3)까지 차량접근 가능하고, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1,2,3) : 철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 4층 건물 중 1층101호, 2층201호, 3층301호로서, (사용승인일: 1999.08.02) 외벽: 화강석 붙임, 드라이비트 등 마감, 내벽: 몰탈 위 페인트, 벽지 등 마감, 창호: 샤시창호입니다.

이용상태

기호(1) : 제1종근린생활시설(투가리해장국)로 이용중입니다. 기호(2) : 제2종근린생활시설(지앤비영어 & 팀윤수학학원)로 이용중입니다. 기호(3) : 제2종근린생활시설(현황 '공실')로 이용중입니다

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 '근린생활시설 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 기호(1)의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2026타경100 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 선영새마을금고

감정가: 179,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 885-1, 3층 301호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

토지면적: 81.20㎡ (약 24.56평)

건물면적: 130.87㎡ (약 39.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동에 위치하며, '성지새말 2단지 아파트' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트와 상가, 다양한 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 접근성이 양호합니다. 이에 따라 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 8월 22일자 선영새마을금고 근저당(을1)으로, 모든 후순위 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 2,094,065,540원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이교희

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2003년 3월 5일

대항력: 있음

3.3. 권리 인수 여부

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '대항력 있는 임차인'이 존재함에 따라 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인 현황의 '대항력 있음' 정보와 상충될 수 있으므로 추가적인 법률적 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 현재 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

건물 내 101호는 제1종근린생활시설(투가리해장국)로, 201호는 제2종근린생활시설(학원)로 이용 중입니다. 본건 301호는 제2종근린생활시설로 현재 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

아파트 단지와 주택가, 근린상가가 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합한 상권입니다. 주변에 다양한 편의시설이 분포하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

인근에 천안신용초등학교가 위치하며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 천안신방중학교가 인근에 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이교희 씨는 2003년 3월 5일 전입(사업일자)하였으며, '대항력 있음'으로 확인되었습니다. 보증금 100,000,000원에 차임이 0원으로 기재되어 있어, 임차 관계 및 배당 여부에 대한 추가 법률적 검토가 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수될 가능성을 배제할 수 없어 주의가 요구됩니다.

6.2. 주변 환경

현재 공개된 정보와 검색 결과상, 물건지 주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 주민 민원으로 악취 문제가 제기된 사례가 있었으므로, 해당 문제에 대한 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 신방동 소재 준주거지역 내 근린상가 건물로, 3층 301호는 현재 공실 상태입니다. 지역 주민 중심의 상권에 적합하며 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보로 인해 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 건물 노후도(사용승인일 1999.08.02.) 및 잠재적 리스크에 대한 면밀한 파악 후 투자를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신방동 지역의 안정적인 수요를 기반으로 한 상가 투자 기회입니다.

현재 공실 상태로 즉시 임대 수익 창출 또는 직접 사용이 가능합니다.

적절한 투자 및 개발을 통해 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 관련 불확실성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 현황, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 하며, 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.