나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10257 [3] 충청남도 천안시 동남구 병천면 병천리 308 아우내아파트 4층412호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 병천리 소재 '아우내독립만세기념공원' 북서측 인근 에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 제4층 402ㆍ403ㆍ404ㆍ412호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥 : 장판깔기, 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1~4) : 각각 아파트(방3, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재발신기, 도시가스에 의한 개별난방설비, 지하주차장시 설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서, '아파트용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 6~7m 내외 포장도로, 북측 폭 약 4m 내외 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 가로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

1) 병천리 308번지 : 도시지역(병천도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소 로2-병천971)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 역사문 화환경보존지역(문화재검토대상구역)<충청남도지정문화재보호조례>, 중점경관관리구역(중점 경관관리구역). 2) 병천리 308-4번지 : 도시지역(병천도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타 법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 역사문화환경보존지역(문화재검토대상구역)<충청남 도지정문화재보호조례>. 3) 병천리 305-1번지 : 도시지역(병천도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)( 소로2-병천971)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 중점경관관리구역(중점경관관리 구역).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10257 (3)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 병천리 308 아우내아파트 4층412호

용도: 아파트

감정가: 33,000,000원

토지면적: 34.70㎡ (약 10.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.65㎡ (약 12.6평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OO

특이사항: 공동담보

건축물 정보 요약:

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 제4층 402, 403, 404, 412호 (해당 물건은 412호)

건물 준공일: 1996년 4월 18일

총 동 수: 1개동

총 세대수: 72세대

건축물 총 면적: 3,977.28㎡

대지 면적: 2,539㎡

건폐율: 24.32%

용적률: 137.32%

주차 대수: 14대 (내부)

해당 물건의 전용면적은 41.65㎡ (약 12.6평)이며, 아파트의 공급면적은 전체 건물 면적과 세대수를 고려할 때 약 55.24㎡ (약 16.7평)으로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 병천리 소재 '아우내독립만세기념공원' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

천안 시내 방향으로 400, 401번 등 다수의 시내버스가 운행 중입니다.

남측 폭 약 6~7m, 북측 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2006년 5월 29일자 부강신용협동조합의 근저당권 (금 16,000,000원)이 말소기준권리입니다.

본 경매(2026타경10257)로 인해 해당 근저당권보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액: 26,000,000원

임차인 현황:

임차인: 김영희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 8일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

본 건은 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인이 없으므로, 낙찰자는 인수해야 할 임차인 보증금이 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리 (예: 지상권)는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 병천면 병천리는 병천순대거리와 병천오일장(1일, 6일)을 중심으로 형성된 상권을 가지고 있습니다.

다양한 근린생활시설과 함께 파리바게뜨, 이디야커피 등 일반적인 프랜차이즈 업종이 입점해 있습니다.

하나로마트 병천점도 인근에 위치하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주요 시설:

아우내독립만세기념공원이 인접해 있으며, 병천면 행정복지센터, 병천초등학교, 병천중학교, 병천고등학교 등이 인근에 위치합니다.

한국기술교육대학교가 인근에 소재합니다.

편의 시설:

병천순대거리, 병천오일장, 하나로마트 병천점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통:

시내버스 이용이 가능하며, 천안 시내까지 약 40~50분 소요됩니다.

병천 시가지 내 도로 확충 사업이 완료되어 교통 흐름이 개선되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획:

본 건은 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역:

인근에 축사가 존재할 가능성이 있으며, 이는 냄새 등 환경적인 영향을 줄 수 있습니다.

공동담보:

본 건은 공동담보 물건으로, 채무자의 다른 부동산에도 동일 채무에 대한 근저당이 설정되어 있을 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 경매개시채권자인 서원규의 채권액이 41,854,246원으로, 권리분석상 별도의 인수 부담은 없습니다.

혐오시설:

주변 지역의 검색 결과, 병천면 내에 폐기물 관련 시설(하수종말처리장, 소각시설 등)이 언급되나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성이나 악취, 소음 등 거주 환경에 미치는 영향은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축사와의 인접 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 병천면에 위치한 아파트로, 비교적 저렴한 감정가를 형성하고 있습니다.

주변 환경은 주택지대로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 교통 여건도 보통 수준입니다.

권리분석상 인수할 권리나 임차인 보증금이 없어 명도를 진행하는 데 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등 일부 토지이용제한 및 잠재적 환경 요인을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

저렴한 진입 장벽: 감정가가 3,300만원으로 매우 낮아 소액 투자가 가능합니다.

안정적인 주거 환경: 공동주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 환경이 조성되어 있습니다.

권리상 하자 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

시세 조사, 주변 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본 건의 현장 조사를 통한 상태 확인 등이 필요합니다.

또한, 본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 상황 또한 고려해야 할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.