나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10257 [2] 충청남도 천안시 동남구 병천면 병천리 308 아우내아파트 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 병천리 소재 '아우내독립만세기념공원' 북서측 인근 에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 제4층 402ㆍ403ㆍ404ㆍ412호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥 : 장판깔기, 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1~4) : 각각 아파트(방3, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재발신기, 도시가스에 의한 개별난방설비, 지하주차장시 설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서, '아파트용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 6~7m 내외 포장도로, 북측 폭 약 4m 내외 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 가로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

1) 병천리 308번지 : 도시지역(병천도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소 로2-병천971)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 역사문 화환경보존지역(문화재검토대상구역)<충청남도지정문화재보호조례>, 중점경관관리구역(중점 경관관리구역). 2) 병천리 308-4번지 : 도시지역(병천도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타 법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 역사문화환경보존지역(문화재검토대상구역)<충청남 도지정문화재보호조례>. 3) 병천리 305-1번지 : 도시지역(병천도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)( 소로2-병천971)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 중점경관관리구역(중점경관관리 구역).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10257 (2)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 병천리 308 아우내아파트 4층404호 (신주소: 충청남도 천안시 동남구 아우내장터1길 7)

용도: 아파트

감정가: 33,000,000원

토지면적: 34.71㎡ (약 10.50평)

토지지분: 34.709999999999994㎡ (약 10.50평)

건물면적 (전용면적): 41.65㎡ (약 12.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OO

건축 정보:

* 건물명: 아우네아파트

* 구조: 철근콘크리트벽식구조, 평슬래브지붕

* 총 층수: 6층 (본건 4층)

* 사용승인일: 1996년 4월 18일

* 총 세대수: 72세대

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 병천리 소재 '아우내독립만세기념공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

도로상태:

남측 폭 약 6~7m 내외, 북측 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

* 병천리 308번지: 도시지역(병천도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역.

* 병천리 308-4번지: 도시지역(병천도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 역사문화환경보존지역.

* 병천리 305-1번지: 도시지역(병천도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2006년 5월 29일 부강신용협동조합 근저당권 (을7).

권리내역:

* 소유권: 주식회사홈테크 (보존, 1996-04-30) → 김태헌 (이전, 2004-06-30).

* 근저당: 부강신용협동조합 (16,000,000원, 2006-05-29, 말소기준권리).

* 근저당공동담보: 서원규 (10,000,000원, 2025-12-26, 말소).

* 임의경매: 서원규 (41,854,246원, 2026-02-12, 말소).

* 총 등기부채권액: 26,000,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 없음).

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

1.3. 상권분석

병천면 병천리 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 인근에 아우내독립만세기념공원이 위치해 있습니다. 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 근린 생활 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 병천초등학교, 병천중학교, 병천고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 병원으로는 병천우리들의원, 아우내요양병원 등이 있으며, 지역 내 주요 병원으로는 순천향대학교 부속 천안병원, 천안우리병원 등이 있습니다. 생활 편의시설로는 병천면 소재의 마트 및 상점들이 있을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특이사항: 공동담보 물건으로, 채무 관계의 복잡성이 있을 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 건축 등 개발 행위에 대한 추가적인 검토 및 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 과거 병천하수종말처리장 부지가 주민 편익 시설로 조성된 사례가 있으며, 현재 병천면 일원에 폐기물 에너지 발전소 설치에 대한 지역 주민들의 반대가 있는 것으로 나타났습니다. 본건 물건지와 직접적인 인접성은 확인되지 않으나, 지역 내 혐오시설 관련 이슈가 존재할 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면에 위치한 아우내아파트 4층 404호입니다. 감정가는 3,300만원이며, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 토지이용계획상의 제한 사항(역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등)은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 지역 내 혐오시설 관련 이슈가 존재하므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가가 3,300만원으로 비교적 낮게 책정되어 있어, 시장 상황에 따라 저평가된 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 실수요자 접근 용이: 소형 아파트로서 실수요자들의 주거 용도로 고려해볼 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 병천면 지역의 향후 개발 계획 및 도시 계획 변화에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 33,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수해야 할 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 현황, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 최근 병천면 병천리 지역의 아파트 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 아파트 거래가 4천만원대에서 6천만원대까지 다양하게 형성되어 있는 것으로 나타납니다. 따라서, 본 물건의 정확한 가치 판단 및 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 최신 부동산 시세 및 실거래가 분석, 그리고 경매 물건의 특수성(명도, 권리관계 등)에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.