나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10435 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1475 리슈빌디에스 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천인시 동남구 청당동 소재 "행정타운 두산위브 아파트단지'와 '벽산블루밍아파트 단지' 사이의 '미성숙 브록(BLOCK)'내 에 위치하며( 두산위브아파트단지 서측에 인접 ), 주위는 "미성숙 택지후보지 지대"로서, 농지 등으로 형성됨.

교통상황

기호1까지는 소형차량 및 농기계의 접근이 가능하나, 기호2까지는 기호1을 경유(經由)하여야 접근가능함.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > 기호1 : '사다리'유사 기호2 : 부정형 < 지 세 > 공히, '완경사지' < 이용상태 > 기호1 : '전' 기호2 : 토지임야( 자생하는 수목부지 )

인접 도로상태

기호1 : 남측으로 비포장 '세로'( 관습상 도로 )에 접함. 기호2 : 맹지.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1,2 공히, '제2종 일반주거지역'. < 타법령상 제한 > 기호1,2 공히, '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ). 이 밖에, 기호2는 '준보전산지'( 산지관리법 )이 추가됨.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 "부도심권역 내 상업 및 업무시설부지, 근린상가" 등으로 형성됨.

교통상황

본건이 속한 건물의 '지하주차장'까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층, 지하4층 규모의 건물 내 '1층 104호'로서, 사용승인일 : 2016. 09. 06 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 저층부는 '미장 석재 패널' 붙임. 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호.

이용상태

'소매점'( 인형뽑기 방 -- 상호 : 뽀끼뽀꼬 )

설비내역

본건이 속한 건물의 공통설비로서, 급수배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 2개 필지이며, 일단지로서, '장방형, 평지'인 토지를 '공동주택 및 근린생활시설 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 아스콘포장된 도시계획도로( 대로3류 : 폭25m ~ 30m )에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 : 2개 필지 공(共)히, < 용도지역 > '도시지역', '일반상업지역'. < 용도지구 등 > '시가지경관지구', '지구단위계획구역'. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

소매점 인형뽑기 방

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

천안지원 2026타경10435 (2)

소재지

충청남도 천안시 서북구 성정동 1475 리슈빌디에스 1층104호

건물명

리슈빌디에스

용도

근린상가

경매구분

부동산임의경매

매각대상

토지/건물일괄매각

감정가

548,000,000원

토지면적

11. 72㎡ (약 3.55평)

건물면적

57. 79㎡ (약 17.48평)

사용승인일

2016년 09월 06일

구조

철근콘크리트구조

층수

12층 건물 중 1층

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, '성정공원' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 부도심권역 내에 형성된 상업 및 업무시설, 근린상가 등으로 구성되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 지하주차장이 마련되어 있어 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태

본건 건물은 동측으로 아스콘 포장된 폭 25~30m의 대로3류 도시계획도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당 (천안농업협동조합, 2017년 10월 20일 접수, 채권금액 377,000,000원)이 말소기준권리입니다.

기타 권리사항

경매 신청 채권자는 천안농업협동조합이며, 이는 말소기준권리자와 동일합니다. 등기부등본상 을1 근저당권 외 다른 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임대차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

용도 및 현황

본건은 '근린상가' 용도로 등록되어 있으며, 현재 '소매점'으로 이용 중입니다. 구체적으로는 '인형뽑기 방' 상호 '뽀끼뽀꼬'로 운영되고 있습니다. 1층에 위치하여 고객 접근성이 좋다는 장점이 있습니다.

주변 상권 특성

주변은 상업 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 다양한 업종의 소매점 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 1층 상가라는 이점과 대로변 인접성을 고려할 때, 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

성정공원이 인근에 위치하고 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 상업지구 내에 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

기타 환경 정보

주변 지역은 주로 상업, 업무, 공동주택 등이 혼재된 도시 지역입니다. 검색 결과, 인근에 쓰레기 소각장 등 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 천안시 백석동 일원에 생활폐기물 소각시설 대체 시설이 건립될 예정(2031년 준공 목표)이나, 이는 본건 소재지로부터 일정 거리가 있어 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치 관련

건축물대장 상 건물 주 용도가 '공동주택(도시형생활주택-원룸형)'으로 기재되어 있으나, 현황은 '근린상가(소매점)'로 이용 중입니다. 이는 건축법상 용도 위반에 해당할 수 있으나, 2016년 사용승인된 건물이고 현재까지 상가로 이용되고 있어 큰 문제로 비화될 가능성은 낮아 보입니다.

임대차 관련

감정평가요약상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 임차인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 현 점유자와의 명도 절차는 필요할 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

기타 법적/물리적 문제

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 세부 내용이 제공되지 않았습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 건물 자체의 물리적 하자에 대한 정보는 본 보고서에 포함되어 있지 않으므로, 현장 방문 시 꼼꼼히 점검하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동에 위치한 리슈빌디에스 상가 1층 104호로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물 내에 있습니다. 상업 및 업무시설 밀집 지역의 대로변에 인접하여 접근성과 가시성이 우수하며, 현재 '인형뽑기 방'으로 운영 중이지만 1층 상가라는 장점을 활용하여 다양한 업종으로의 전환이 용이합니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차인 보증금 부담이 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 내 1층 상가: 고객 접근성이 뛰어나 소매업 등 다양한 업종 운영에 유리합니다.

* 양호한 입지: 대로변에 인접하고 상업지구에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 기대됩니다.

* 활용 방안 다양: 현재 업종 외에도 다양한 소매업, 서비스업 등으로의 전환을 통해 수익 창출이 가능합니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가를 기준으로 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 548,000,000원이며, 건물 면적은 57.79㎡ (약 17.48평)입니다. 이를 기준으로 평당 약 31,350,000원의 감정가를 형성하고 있습니다. 권리분석상 특별한 인수 부담이나 위험 요소가 크지 않은 점, 그리고 1층 상가의 장점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

다만, 업종의 특성(인형뽑기 방) 및 소규모 상가임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

권장 입찰가는 본건의 향후 수익성, 주변 시세, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하나, 감정가 548,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근한다면 490,000,000원 ~ 540,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 상세히 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.