나이스옥션 법원경매 영월 2025타경66 [1] 강원특별자치도 평창군 대화면 대화리 454-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 대화면 대화리 소재 '대화중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 근린생활시설, 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 자루형 및 주거용 건부지임.

인접 도로상태

본건 서측으로 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(모든충족제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강원특별자치도 평창교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강원특별자치도 평창교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

사진용지와 같이 소유자 미상의 수목 및 비닐하우스 등이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트벽돌조 슬라브지붕위 강판기와보강 단층 건물로서

외벽: 타일 및 페인팅 등,
내부: 벽지 등,
바닥: 장판지 등,
창호: 플라스틱새시 창호.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 바닥난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉣)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분 매각. 매각대상건물(59.2㎡) 외에 일반건축물대장상 2개동(주택, 창고 97.43㎡, 주택 59.67㎡) 및 등기사항증명서상 김금녀 소유 건물(73.05㎡)㎡이 추가발급되는 것으로 조회되나 현황조사보고서에 의하면 소재하지 않는 것으로 보이므로 입찰시 확인요함. 목록1 지상에 소재하는 수목(주목 등) 및 비닐하우스는 매각에서 제외함. 목록2 건물의 전면 베란다(계단실 포함)는 건물에 포함하여 평가됨. 인접토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계는 입찰시 확인 요함. 공유자 우선매수권행사 1회로 제한.㎡㎡

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2025타경66 (1)

소재지: 강원특별자치도 평창군 대화면 대화리 454-1

용도: 단독주택

감정가: 203,825,600원 (2억 382만 5천 6백 원)

토지면적: 451.00㎡ (약 136.43평)

토지지분: 53.0376㎡ (약 16.04평)

건물면적: 59.20㎡ (약 17.91평)

건물지분: 6.96㎡ (약 2.11평)

건물 제시외면적: 33.16㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사히어로비케이대부

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함 (현황 확인 필요), 수목/비닐하우스 제외, 경계 불분명, 공유자 우선매수권 1회 제한.

1.1. 입지조건

위치: 강원특별자치도 평창군 대화면 대화리 454-1번지. '대화중학교' 남서측 인근에 소재.

주위환경: 주택, 근린생활시설, 주거지 등으로 형성된 지역.

교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

도로: 본건 서측으로 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (대화단위농업협동조합, 1986.03.17.)

낙찰 후 소멸되지 않는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸 예정)

인수할 보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1988-04-01

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 없음.

상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치.

인근에 대화중학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호.

일반상업지역으로 분류되나, 현황은 주거지 및 주택 밀집 지역으로 보임.

대화면 소재지로 기본적인 상업시설 이용 가능.

1.4. 생활정보

주변 교통: 차량 접근성은 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 편.

편의시설: 대화면 소재의 마트, 병원, 관공서 등 이용 가능.

교육시설: 대화중학교가 인근에 위치.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 소유권 관계, 명도 협상, 향후 재산권 행사 등에 있어 복잡성이 따를 수 있음.

* 건물 현황 불일치: 일반건축물대장상 2개동(97.43㎡, 59.67㎡) 및 등기사항증명서상 김금녀 소유 건물(73.05㎡)이 조회되나, 현황조사보고서상 소재하지 않는 것으로 파악됨. 입찰 전 반드시 현장 방문하여 건물 존재 여부 및 현황을 정확히 확인해야 함.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계는 입찰 시 확인 요망.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있으며, 행사 횟수 제한(1회) 있음.

* 제외 물건: 목록1 지상의 수목(주목 등) 및 비닐하우스는 매각에서 제외됨.

* 건물 노후: 시멘트벽돌조, 1981년 사용승인 건물로 노후로 인한 유지보수 필요성 존재 가능.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 평창군 대화면 소재 단독주택 부지 지분으로, 감정가는 2억 382만 5천 6백 원이나 실제 매각 대상은 토지 및 건물 지분임.

가장 큰 리스크는 건물 현황 불일치 가능성과 경계 불분명, 그리고 지분매각이라는 점임.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 건물 상태, 존재 여부, 경계 등을 면밀히 확인해야 함.

공유자 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 함.

1.7. 투자 포인트

평창 지역의 잠재적 개발 가치 및 관광 자원 활용 가능성.

지분 매각으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회 기대.

철저한 현장 조사를 통해 건물 현황 불일치 리스크를 해소하고, 공유자와의 원만한 협의가 이루어진다면 향후 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,825,600원이며, 지분 비율은 약 11.76%임.

이에 따른 감정가의 지분 평가액은 약 23,950,000원임.

주변 유사 주택(연립, 다세대)의 매매 사례를 고려할 때, 해당 주택의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 가능성도 있음.

하지만 건물 현황 불일치, 경계 불분명, 지분 매각 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

감정가 지분 평가액(약 2,395만원)을 기준으로, 리스크 프리미엄을 고려하여 110% ~ 130% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 2,600만원 ~ 3,100만원

최종 예상 입찰가: 2,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.