나이스옥션 법원경매 인천 2024타경17092 [2] 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라국제도서관" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 커낼웨이수변공원 등이 소재하는 지역임

교통상황

본건 소재 건물로 지하주차장을 통한 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중
교통시설이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상16층 건물내 1층①105호, ②106호로서
외벽: 복합판넬, 석재붙임, 페인팅 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공히 "소매점"으로서 기호1은 조명전문점[외부표식:TwoLight], 기호2는
사무실[외부표식:(주)미광전기전자]로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적상 본건 부지의 서측으로 중로폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구
역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역
(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공부상 소매점이며 감정평가서에 의하면 사무실로 이용 중임.
2. 위반건축물등재 내역 있으나 본 건과 무관함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경17092 (2)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 1층106호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 9.48㎡ (약 2.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.10㎡ (약 16.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 1,070,000,000원

1.4. 특이사항

* 공부상 소매점이나, 감정평가서상 사무실로 이용 중임.

* 위반건축물 등재 내역이 있으나 본 건과 무관함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라국제도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 커낼웨이수변공원 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

* 건물이 위치한 건물에서 지하주차장을 통한 차량 출입이 가능함.

* 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 소재함.

* 지적상 본건 부지의 서측으로 중로폭의 포장도로와 접함.

2.3. 토지이용계획

* 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 중로2류(폭 15m-20m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 경제자유구역

* 성장관리권역

2.4. 주변 시설

* 문화시설: 청라국제도서관

* 공원: 커낼웨이수변공원

* 의료시설: 청라국제병원(내과, 정형외과 등), 문내과의원(내과, 신경과 등), 청라여성병원.

* 교육시설: 인천청라초등학교, 청라달튼외국인학교.

* 상업시설: 커낼웨이 주변으로 다양한 음식점, 카페, 상업시설이 밀집해 있음. 롯데마트, 홈플러스 등 대형마트가 인근에 위치함.

* 혐오시설: 조사 결과, 현재 운영 중이거나 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음. 과거 청라소각장 등이 혐오시설에서 주민 편의 시설로 탈바꿈한 사례가 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2022년 09월 30일 접수된 진접농업협동조합의 근저당권(을1)임.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (등기부상 지상권 등 별도 기재 없음).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사미광전기전자, 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024년 01월 04일

* 확정일자: 2024년 01월 04일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 청라동은 인천경제자유구역 내 신도시로, 계획도시로서의 잘 정비된 인프라와 주거·상업·업무 기능이 복합적으로 발달한 지역임. 특히 커낼웨이 일대는 청라국제도시의 중심 상권 중 하나로, 수변 공간과 상업시설이 조화롭게 배치되어 있음.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

건축물대장상 용도는 '소매점'이나, 현재 감정평가서상으로는 '사무실'로 이용 중임. 공부상 용도와 실이용 간 차이가 있으나, 소매점 및 사무실 모두 근린생활시설에 포함될 수 있음.

4.3. 잠재적 상권 가치

커낼웨이 수변공원과 인접하여 쾌적한 환경을 제공하며, 주변에 공동주택 및 업무시설이 많아 잠재적 고객 확보가 용이할 것으로 보임. 향후 7호선 연장 등 교통 호재 및 개발 계획에 따라 상권 활성화가 기대되나, 일부 상권 침체에 대한 우려도 존재함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 대형마트: 롯데마트, 홈플러스, 노브랜드, 코스트코(예정) 등이 인근에 위치함.

* 쇼핑: 커낼웨이 주변 상업시설 외에도 복합 상업시설 개발이 진행 중임.

* 문화: 청라국제도서관이 인접해 있으며, 커낼웨이 수변공원은 산책 및 여가 활동에 적합함.

5.2. 교육 환경

인천청라초등학교, 인천청람중학교 등 다수의 초·중·고등학교가 소재하며, 청라달튼외국인학교 등 외국인학교도 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 의료 시설

청라국제병원, 문내과의원, 청라여성병원 등 다양한 의료 시설이 인근에 위치하여 의료 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 이슈

* 위반건축물 등재 내역은 있으나 본 건과 무관한 것으로 확인됨.

* 공부상 용도(소매점)와 실이용(사무실)이 상이한 점은 추후 활용 시 고려사항임.

6.2. 시장 및 건물 관련 리스크

* 상권 침체 가능성: 일부 언론 보도에 따르면 청라 커낼웨이 상권의 공실률 및 상권 침체에 대한 우려가 제기된 바 있음.

* 높은 감정가: 감정가 10억 7천만원은 지역 내 상가 시세를 고려하여 신중한 접근이 필요함.

* 높은 총 채무액: 등기부상 총 채무액(약 15.8억원)은 채권자들의 이해관계를 나타내지만, 말소기준권리 이후 모두 소멸되어 직접적인 인수 부담은 없음.

7. 종합 의견

본건은 인천 청라국제도시의 핵심 상권인 커낼웨이 인근에 위치한 근린상가로, 1층이라는 이점을 가지고 있음. 청라국제도서관 및 커낼웨이 수변공원 인접, 풍부한 배후 주거 및 업무 단지, 양호한 교통 및 생활 인프라는 긍정적인 요소임. 다만, 일부 상권 침체 우려와 높은 감정가는 투자 시 신중한 검토를 요함. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 명도 과정에서의 변수를 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 1층 상가로서의 높은 접근성 및 가시성.

* 청라국제도시의 중심 상권인 커낼웨이 인접.

* 풍부한 주변 배후 수요(주거, 업무).

* 양호한 생활 인프라(편의, 의료, 교육)와 쾌적한 수변 환경.

* 향후 교통망 확충(7호선 연장 등) 및 개발 호재 잠재력.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 개별 물건의 상태 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적임.

본건의 감정가는 1,070,000,000원이며, 이는 객관적인 시장 가치 판단의 기준이 될 수 있음.

다만, 최근 청라 커낼웨이 상권의 일부 침체 우려 및 높은 감정가를 고려할 때, 낙찰가는 감정가의 일정 비율(예: 80~90%) 수준에서 결정될 가능성이 있으나, 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있음.

투자자는 반드시 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.