나이스옥션 법원경매 인천 2024타경17092 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라국제도서관" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 커낼웨이수변공원 등이 소재하는 지역임

교통상황

본건 소재 건물로 지하주차장을 통한 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대중
교통시설이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상16층 건물내 1층①105호, ②106호로서
외벽: 복합판넬, 석재붙임, 페인팅 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공히 "소매점"으로서 기호1은 조명전문점[외부표식:TwoLight], 기호2는
사무실[외부표식:(주)미광전기전자]로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적상 본건 부지의 서측으로 중로폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구
역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역
(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공부상 소매점이며 감정평가서 및 현황조사서에 의하면 조명전문점으로 이용 중이며 출입문이 2개이고 105-1호와 105-3호로 나누어져 있음.
2. 위반건축물등재 내역 있으나 본 건과 무관함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경17092 (1) 사건으로 인천광역시 서구 청라동 167-23 청라월드메르디앙커낼웨이 1층105호에 소재한 근린상가입니다. 감정가는 3,080,000,000원이며, 토지 면적은 21.02㎡(약 6.36평)이고 건물 면적은 117.78㎡(약 35.63평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 진OOO이며, 주요 특이사항으로는 공부상 소매점이나 현재 조명전문점으로 이용 중이며 출입문이 2개이고 105-1호와 105-3호로 나누어져 있습니다. 위반건축물 등재 내역이 있으나 본 건과는 무관합니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라국제도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 커낼웨이수변공원 등이 소재하는 지역입니다. 건물로 지하주차장을 통한 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등의 대중교통시설이 있어 교통이 편리합니다. 지적상 본건 부지의 서측으로는 중로폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 24일 접수된 진접농업협동조합의 근저당(을1)입니다. 해당 권리보다 후순위인 가압류(현대캐피탈, 경기신용보증재단, 인천수산업협동조합, 케이비캐피탈주식회사, 신용보증기금, 서울보증보험주식회사) 및 임의경매(진접농업협동조합) 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 또한, 수원세무서장의 압류 등기(갑14)도 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 3,294,331,195원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이나 발생 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 기룩스주식회사청라지점, 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-06

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사씨앤에스엘이디, 강

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-21

* 확정일자: 2024-03-21

* 대항력: 없음

두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어, 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않아도 될 것으로 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 청라국제도시 내의 상업지구로, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 밀집되어 있으며 커낼웨이 수변공원과 인접하여 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. "청라국제도서관"이 인근에 있어 지역 주민들의 접근성이 좋으며, 대형마트인 홈플러스 인천청라점과 다양한 쇼핑몰, 카페, 레스토랑 등 편의시설과의 연계성이 높을 것으로 판단됩니다. 현재 조명전문점으로 이용 중인 점은 해당 업종에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 다양한 근린생활시설과 업무시설, 공동주택 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 커낼웨이 수변공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 홈플러스 인천청라점과 같은 대형마트, 쇼핑몰, 카페, 레스토랑 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 교통 측면에서는 지하주차장을 통한 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다. "청라국제도서관"이 인접해 있어 교육 및 문화 시설 접근성 또한 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 소매점이나 실제로는 105-1호와 105-3호로 분리되어 복수의 출입문을 가진 상가로 이용 중인 점은 향후 임대차 계약이나 내부 구조 변경 시 고려해야 할 사항입니다. 위반건축물 등재 내역이 있으나 본 건과 무관하다고 명시되어 있어 직접적인 문제는 없으나, 관련 서류 확인은 필요할 수 있습니다. 또한, 인천 서구 지역에서 청라소각장(생활폐기물 처리시설)의 이전 또는 신규 설치에 대한 논의가 진행 중이며, 이는 지역 주민들의 우려를 야기할 수 있는 요소입니다. 본건과 직접적인 관련은 없으나, 장기적으로 지역 환경 및 이미지에 영향을 미칠 수 있습니다. 등기부채권 총액이 감정가보다 높은 점은 경매 과정에서의 경쟁률이나 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 주요 상업지역에 위치하며, 주변 개발 계획 및 유동인구를 고려할 때 장기적인 가치 상승이 기대되는 입지입니다. 현재 다수의 채권자들에 의해 임의경매가 진행 중이나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 파악된 임차인들은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 청라국제도시 핵심 상권으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 커낼웨이 수변공원 인접으로 인한 쾌적한 환경과 풍부한 유동인구.

* "청라국제도서관", 홈플러스 등 지역 주요 시설과의 접근성 우수.

* 현재 상가로 정상 이용 중인 점은 즉시 수익 창출 가능성을 시사.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,080,000,000원입니다. 현재 파악된 인수 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 주변 시세, 경매 시장 상황, 본 물건의 특수성을 종합적으로 고려해야 합니다. 신중한 시장 조사를 통해 본 건의 미래 가치와 수익성을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.