나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4577 [2] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 6층615호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 "부천소사경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 6층 614호, 615호로서 (사용승인일: 2022.02.18) 외벽: 커튼월 복층유리 마감 등 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 및 E/V 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 약 24미터, 남동측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역),대로2류(폭 30m~35m)( 접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역),공공주택지구,상대보호 구역(옥길버들초-부천교육지원청문의),과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

귀 제시목록 상 대지권의 목적인 토지의 지목이 "대"이나 토지대장 상 "공장용지"인바, 공부를 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

물건 비고

-공장(지식산업센터)으로 이용중임
-등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 지목이 "대"이나 토지대장상에는 "공장용지"로 되어 있어 공부를 기준으로 평가함(2022. 3. 2. 대장 지목변경).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경4577 (2)

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 6층 615호

용도: 지식산업센터 (공장, 기숙사, 근린생활시설 복합 용도)

감정가: 153,000,000원

토지 면적: 12.21㎡ (약 3.69평)

건물 면적: 39.71㎡ (약 12.01평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

건물 사용승인일: 2022년 2월 18일

건물 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 "부천소사경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 무난한 편입니다.

도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 약 24미터, 남동측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접하여 차량 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

권리 현황: 본건 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 20일자 하나은행 근저당(288,000,000원)입니다.

매각 결과: 본건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리 이하 모든 권리(을1, 을2, 갑3 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 미상 (주의: 임차인 현황에 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 추가적인 현장 조사 및 소명 자료 확인을 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.)

총 채무액: 등기부채권 총액은 432,000,000원입니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 소재한 부천시 옥길동은 옥길 공공주택 지구 개발에 따라 신규 아파트 단지와 상업, 업무 시설이 함께 조성된 지역입니다.

건물 현황: "골든아이티타워"는 2022년 2월 사용승인된 비교적 신축 건물이자 지식산업센터로, 다양한 업종의 입주가 가능합니다.

잠재 수요: 주변 아파트 단지 거주민 및 인근 기업체 종사자를 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

편의 시설: 건물 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경: 옥길버들초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학군 관련 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

공공 시설: "부천소사경찰서"가 인근에 위치하여 치안 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 낙찰 후 잔금 납부 시점 및 관련 규정 확인이 필요합니다.

공부 상 지목 차이: 등기부상 대지권의 목적인 토지 지목은 "대"이나, 토지대장 상 "공장용지"로 되어 있습니다. 이는 2022년 3월 2일 대장 지목 변경으로 인한 것으로, 현황과 공부 간 차이는 확인되었으나 법적 문제는 없습니다.

임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (다만, 인수 보증금 0원이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

공동담보: 본건은 공동담보로 설정된 물건으로, 채권자의 다른 담보물에 대한 경매 진행 여부에 따라 본건의 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다. (매각으로 소멸되는 권리로 분류되었으나, 참고 사항).

건축물 노후도: 2022년 사용승인된 신축 건물이므로 감가상각이 적으나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설: 주변 조사를 통해 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 옥길동에 위치한 2022년식 신축 지식산업센터로, 최신식 시설과 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

준주거지역 내 위치 및 주변 개발 호재로 인해 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크는 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2022년 준공으로 감가상각이 적고 현대적인 시설 보유.

편리한 교통망: 주변 개발 호재가 있는 지역에 위치.

명확하고 깨끗한 권리관계로 안전한 투자 가능.

소액으로 투자가 가능한 비교적 작은 면적.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 153,000,000원이며, 전용면적은 39.71㎡ (약 12.01평)입니다.

평당 감정가는 약 12,739,000원 수준입니다.

주변 시세 및 최근 경매 낙찰가율을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

보수적인 관점에서 감정가의 85% 수준인 약 130,050,000원으로 산정하며, 유찰 여부 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 135,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.