나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34950 [2] 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층134호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역(김포골드선)' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 상가, 공동주택 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 전철역(운양역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제1층 제133호, 제134호로서 - 외벽 : 외장타일 붙임, 페인팅 등 - 내벽 : 몰탈 또는 보드 위 페인팅 등 - 바닥 : 시멘트 몰탈 등 - 천정 : 텍스 잇기 등

이용상태

기호(1),(2) 공히 공부 상 용도는 일반음식점이며, 현 미사용 중임. (기호(1) 내부 후첨 사진용지와 같이 동산이 적치된 상태임)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 현황 오피스텔, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20~25m, 동측으로 노폭 약 15~20m 내외의 도로에 각각 접하고 있으며, 남측 공원에 조성된 산책로를 통해 도보접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(하늘빛중학교), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시 택지개발), 하수처리구역(운양처리분구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인), 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과 문의)

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 일반음식점이며, 현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34950 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

감정가: 924,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층134호

용도: 근린상가 (공부상 일반음식점)

토지면적: 25.51㎡ (약 7.72평)

토지지분: 25.51㎡ (약 7.72평)

건물면적: 52.52㎡ (약 15.89평)

건물지분: 52.52㎡ (약 15.89평)

현황: 공실

1.3. 건물 정보

건물명: 더리버뷰

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주요 용도: 업무시설 (기타 용도로 제1,2종근린생활시설, 운동시설, 의료시설 등 포함)

건축일자: 2018년 10월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역(김포골드선)' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 상가, 공동주택 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(운양역)이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 20~25m, 동측으로 노폭 약 15~20m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다. 남측 공원에 조성된 산책로를 통해 도보 접근도 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(하늘빛중학교), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 아파트/연립/다세대 용도)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 1,440,000,000원)이며, 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

3.3. 기타 권리 사항

소유권이전 등기(주식회사피에이케이, 원희세)와 채권 총액 1,440,000,000원의 근저당권, 그리고 본 경매를 개시한 선린신용협동조합의 임의경매(채권액 1,371,660,630원)가 등기되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 잠재적 명도 저항의 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 김포시 운양동 지역은 운양역을 중심으로 오피스텔, 상가, 공동주택이 밀집된 신도시 지역입니다. 김포한강신도시 내 상업 지역으로, 유동인구 및 잠재적 수요가 존재합니다.

4.2. 업종 및 이용 현황

공부상 용도는 일반음식점으로 되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다. 주변 상권 특성상 다양한 근린생활시설 및 업무시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

운양역(김포골드라인)을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 하늘빛중학교가 소재하고 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 편의 및 기타 시설

주변에 상가, 공동주택 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.4. 주변 혐오시설 정보

조사 결과, 본건 주변에 직접적으로 언급될 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 관리

현재 공실 상태이며, 임대관계가 파악되지 않아 공실 장기화 또는 임대차 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 미소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 권리에 대한 인수 및 관리가 필요합니다.

6.3. 개발 및 토지 이용 제한

고도지구, 장애물 제한 표면 구역 등 공항 관련 제한 사항과 기타 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

6.4. 권리 관계 복잡성

채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점과 다양한 권리 관계를 고려할 때, 명도 및 권리 관계 정리에 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 운양역 인근의 상가 건물로, 교통이 편리하고 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 9억 2천 4백만 원이나, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 시세 대비 저가 입찰의 가능성을 시사하지만, 권리 분석 및 현장 조사를 통한 철저한 리스크 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 운양역 역세권에 위치하여 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 시설로서의 활용 가능성이 높습니다.

* 감정가 대비 높은 채권 총액으로 인해 시세보다 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 공실 해소 및 안정적인 임대 수익 창출 시 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 공실 해소 가능성, 향후 시장 전망, 인수되는 권리(지상권)의 가치, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰 사례를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 본 물건은 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 입찰자의 적극적인 참여에 따라 시세보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰될 가능성도 존재합니다. 구체적인 입찰가는 심층적인 시장 조사 및 현장 답사 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.