나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34684 [2] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2982 더웰팰리스1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 황금로109번길에 위치하며, 주위는 초등학교, 아파트 등 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2022년 8월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 10층건물 중 1층 101호외 1개호수로서 외벽: 석재 및 페인팅 마감 창호: PVC샷시 창호임. (사용승인일:2022-08-01)

이용상태

기호 1: 집합건축물대장상 '소매점', 기호 2: 집합건축물대장상 '소매점'으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 스프링클러, 화재탐지시설, 옥내소화전 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 25, 15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 50m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트 연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 소매점이며, 현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34684 (2)

* 소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2982 더웰팰리스 1동 1층 102호

* 건물명: 더웰팰리스

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 소매점, 현황 공실)

* 감정가: 760,000,000원

* 토지면적: 19.87㎡ (약 6평)

* 건물면적: 60.69㎡ (약 18.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서울시산림조합 (경매 신청 채권자)

* 채무자/소유자: 임성현 (등기부등본상 최종 소유자)

* 사용승인일: 2022년 8월 1일

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 양촌읍 황금로109번길 3 (학운리 2982번지)에 소재합니다.

* 주위환경: 본 건은 초등학교, 아파트 등 공동주택, 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 양촌 일반산업단지와 인접해 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 본건 북서측 및 남동측으로 노폭 25미터 및 15미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 건물구조: 2022년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 1층 102호입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (에스제이엔피엘대부주식회사, 1,300,000,000원, 2023-01-18 접수, 말소)

* 진행 중인 경매: 갑5 임의경매 (서울시산림조합, 1,169,149,332원, 2025-10-16 접수, 말소)

* 매각으로 소멸되는 권리: 일반적으로 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 임대차 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 현장을 통해 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 시 임차인이 있을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 등기부등본상 말소기준권리가 '말소'로 기재되어 있고, 경매 신청 채권자의 권리 역시 '말소'로 기재된 점은 특이사항으로, 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통해 권리 분석에 대한 재확인을 진행하시는 것이 권장됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건물은 주거 지역과 산업 시설이 혼합된 지역에 자리 잡고 있습니다.

* 상업 시설: 인근 아파트 단지 및 기존 근린생활시설의 배후 수요가 존재합니다.

* 산업단지 영향: 양촌 일반산업단지 및 주변 공장 지역의 종사자들을 잠재적 고객층으로 확보할 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 동일 건물 및 인근 상가들의 업종, 공실 현황 등을 면밀히 파악하여 경쟁력을 분석해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 양촌역 또는 구래역 이용이 가능하나, 도보 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 차량 이용이 편리한 지역입니다.

* 교육: 인근에 초등학교가 위치하여 학생 및 학부모 수요가 있습니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량을 이용하여 이동해야 할 가능성이 높습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 뚜렷하게 드러나는 혐오시설은 지도상에서 확인되지 않습니다. 다만, 본건은 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역), 제한보호구역(전방지역) 등에 포함되어 있어 해당 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이며, 상가 업종의 경기 변동 및 경쟁 심화에 따라 장기 공실 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 명도 저항: 임대차 관계가 미상이므로, 현 점유자가 있을 경우 예상치 못한 시간과 비용이 소요되는 명도 과정이 발생할 수 있습니다.

* 권리관계의 특이성: 말소기준권리 및 경매 신청 채권자의 권리가 '말소' 처리된 상태로 경매가 진행되는 점은 주의해야 할 부분입니다. 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

* 지역 개발 제약: 도시지역, 준공업지역 내에 위치하지만, 군사시설 보호구역, 성장관리권역 등으로 묶여 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 상가 건물로, 비교적 양호한 입지 조건과 잠재적인 수요를 갖추고 있습니다. 주거 및 산업 시설이 혼재된 지역 특성상 다양한 고객층을 확보할 수 있으나, 현재 공실 상태임을 감안하여 적극적인 임대 및 마케팅 전략이 필요합니다. 권리관계 상 특이사항이 존재하는 바, 입찰 전 반드시 현장 조사와 법률 전문가 상담을 통해 권리 분석을 재확인하고 명확한 인수/소멸 관계를 파악해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능하며, 수리 비용 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 산업단지 배후 수요: 인근 양촌 일반산업단지 및 관련 종사자들을 잠재적 고객으로 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 낙찰가율이 낮게 형성될 경우, 시세차익 및 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 760,000,000원

* 낙찰가 산정 고려사항:

* 현 공실 상태 및 공실 장기화 가능성

* 상권의 활성화 정도 및 경쟁 강도

* 권리관계 복잡성으로 인한 추가 법률 자문 비용 및 잠재적 위험

* 명도 완료까지 소요될 시간 및 예상 비용

* 인근 유사 물건의 거래 시세 (별도 조사 필수)

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 반드시 현장 방문, 주변 상권 및 시세 조사, 법률 전문가 상담을 통해 종합적인 분석을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

* 일반적으로 인수할 보증금이 없는 경우, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 참고 제안: 감정가의 60% ~ 80% 수준 (약 456,000,000원 ~ 608,000,000원)을 참고하되, 이는 단순 참고용이며 철저한 분석 후 본인의 투자 전략에 맞게 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.