나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34907 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 6층에이06-040호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비초등학교" 서측으로 약350미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 제반교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제9층 제에이09-067외 1개호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 마감등. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

본건 기호1, 2호 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약25미터, 북측으로 약12미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역 (모든축종 제한), 상장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발),하수처리구역 (양촌처리분구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경34907 (2)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 6층에이06-040호

* 건물명: 현대썬앤빌 더 킹

* 용도: 오피스텔

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 6층

* 감정가: 138,000,000원

* 건물면적: 25.83㎡ (약 7.81평)

* 토지면적: 7.09㎡ (약 2.14평)

* 전용면적 (참고): 22.019㎡ (약 6.66평)

* 준공년월: 2022년 5월 12일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 경기도 김포시 구래동 소재, "나비초등학교" 서측 약 350미터 지점

* 주위 환경: 동류형의 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2022년 7월 25일 접수된 경남은행의 근저당권 (106,800,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 경남은행의 근저당권, 경기신용보증재단의 가압류, 그리고 임의경매 개시 결정 등 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 원칙적으로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서상 "지상권"은 소멸되지 않을 수 있다는 기재가 있습니다. 해당 권리의 실제 존재 여부 및 인수 여부는 추가적인 현장 조사 및 등기부 등 열람을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 11월 20일

* 확정일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦은 전입일자로 인해 대항력이 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 상권은 다음과 같습니다.

* 건물 특성: 현대썬앤빌 더 킹 오피스텔로, 2022년에 준공된 신축 건물입니다. 총 10층 규모이며, 총 2015세대가 거주 또는 업무용으로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 주위 일대에 동류형 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건의 생활 편의성은 다음과 같습니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인접하여 다양한 상업시설 및 식당가 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 나비초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 기재된 '지상권'의 인수 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

* 감정가와 최근 실거래가의 차이: 본건 감정가는 138,000,000원이나, 최근 최고가 실거래가는 110,000,000원으로 약 28,000,000원의 차이가 존재합니다. 이는 시장 가격과의 괴리 또는 감정가의 보수적 평가 가능성을 시사합니다.

* 낮은 가격대의 실거래가 존재: 2026년 6월 25일 50,000,000원대의 실거래가 2건이 확인되나, 거래 경위나 조건이 명확하지 않아 본건의 일반적인 시세를 반영한다고 보기 어렵습니다. 다만, 이러한 거래가 존재한다는 점은 시장 가격 하락의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

* 혐오시설 및 유해시설: 현 시점 일반적인 지도 검색 및 주변 정보로는 인근에 심각한 혐오시설이나 유해시설이 직접적으로 확인되지는 않습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 오피스텔로서 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 경매 절차상의 리스크는 적은 편입니다. 또한, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하는 점은 투자 결정 시 신중한 시세 조사와 현장 방문을 통해 반드시 검증해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

본건 투자를 고려할 만한 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축 건물로서 향후 감가상각 부담이 적고, 즉시 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 등기부상 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 확보에 대한 부담이 매우 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 감정가: 138,000,000원

* 최근 실거래가 (최고가): 110,000,000원 (2026년 7월 8일 거래)

* 최근 실거래가 (낮은 가격대): 50,000,000원 (2026년 6월 25일 거래 2건)

최고가 실거래가 110,000,000원을 기준으로, 신축 건물임을 감안할 때 해당 가격 이상은 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 감정가 138,000,000원을 기준으로 80~90% 수준인 110,400,000원 ~ 124,200,000원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 최고 실거래가 수준을 감안하여, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 투자 목표 수익률, 향후 임대 시장 전망, 그리고 본건의 실제 현장 가치 평가를 종합적으로 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.