나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72175 [2] 경기도 남양주시 별내동 1097 진영프라자주건축물제1동 지하1층비104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 별내고등학교 남서측에 위치하며, 그 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건 중 제지하1층 제비103호, 제비104호로써,

외벽: 몰탈위 페인트 및 돌붙임 등 마감,
내벽: 내부마감재 및 일부 타일붙임 등 마감,
바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 새시임.

이용상태

기호1, 기호2: 제2종근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 지적상 다수의 도로에 접하며, 북서측으로 그 상태가 양호한 폭 40M 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자전용도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 내, 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

본건 내부 등의 이동이 용이한 구조의 시설물, 적치물, 집기, 가전 등은 평가하지 아니하였으니 경매 참여시 참고하시기 바람.

본건 등기사항전부증명서 등 관련공부를 경매참여시 확인하시기 바람.

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72175 (2)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1097, 진영프라자 주건축물 제1동 지하 1층 비104호

용도: 현황 제2종 근린생활시설, 건축물대장상 제1종 근린생활시설

감정가: 901,000,000원

토지면적: 28.06㎡ (약 8.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 94.97㎡ (약 28.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 연천군산림조합

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, 별내고등학교 남서측에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

도로상태:

지적상 다수의 도로에 접하고 있으며, 북서측으로는 폭 40m 내외의 양호한 도로가 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

인수되는 권리:

등기사항전부증명서 및 감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리:

을4, 2022년 6월 28일, 근저당권, 연천군산림조합, 채권최고액 648,000,000원.

등기부 요약:

* 갑3: 2021-05-14, 주식회사진영지앤티 (신탁등기 말소)

* 갑8: 2022-04-06, 유순기 (소유권 이전, 매매)

* 을4: 2022-06-28, 연천군산림조합 (근저당, 말소기준권리)

* 을4: 2022-06-28, 광주성남하남산림조합 (근저당)

* 을6: 2023-03-09, 이상은 (근저당 공동담보)

* 갑9: 2024-10-14, 서울보증보험 (가압류)

* 갑11: 2025-05-09, 서울보증보험주식회사 (가압류)

* 갑13: 2025-08-19, 연천군 (임의경매 개시결정)

등기부채권 총액: 1,685,048,090원

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 상권분석

건물 용도:

건축물대장 상으로는 제1종근린생활시설로 기재되어 있으나, 현재는 제2종근린생활시설 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 실제 현장 확인이 필요하며, 용도 변경 가능성 또는 위반건축물 여부 등을 검토해야 합니다.

주변 상권 특징:

본 물건이 소재한 별내동은 택지개발지구 내 성숙 중인 상가지대로, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주변에 별내고등학교가 있어 학생 유동인구도 예상됩니다. 다만, 최근 별내신도시 상가 공실률이 높다는 분석도 있어 상권 활성화 정도에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

잠재적 고객층:

주변 공동주택 거주민, 별내고등학교 학생 및 교직원, 인근 상가 방문객 등.

상권 활성화 요인:

주거단지 배후 수요, 대중교통 접근성, 주변 상업시설과의 연계성.

5. 생활정보

주변 편의시설:

별내고등학교가 인접해 있으며, 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설:

별내고등학교가 본건과 인접해 있습니다.

교통 편의성:

차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 불확실성:

임대관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

건축물 노후화 가능성:

건축물 사용 승인일은 2019년 9월 10일로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

부동산 시장 변동성:

부동산 시장의 경기 변동에 따른 가격 하락 가능성이 존재합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

본 물건의 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구) 등으로 지정되어 있으며, 대로1류, 대로2류, 소로1류, 소로2류 등 다양한 도로 폭 규제가 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 가능성:

주변 환경 조사 결과, 별내동 인근에는 쓰레기 처리 시설(클린센터)이 운영되고 있으나, 본건과 직접적인 인접성은 낮아 큰 영향을 주지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 근린상가로, 신도시 택지지구 내 상업 지역에 자리하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 채권들이 대부분 말소될 예정으로, 낙찰 시 인수 부담이 적은 편입니다. 하지만 임대차 관계가 미상이고, 건축물대장상 용도와 현황 용도가 다를 수 있다는 점, 그리고 지역 상권의 전반적인 공실률 상승 추세는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 따라서 입찰 전 현장 방문, 임대차 조사, 건축물 용도 및 현황 확인 등 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

입지적 강점:

별내 신도시 개발 지역 내 상가로, 지역 발전 및 인구 유입에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

권리관계의 명확성:

말소기준권리보다 후순위의 권리들이 대부분 소멸될 예정으로, 인수해야 할 권리 부담이 적습니다.

배후 수요:

주거단지와 학교가 인접하여 고정적인 유동인구 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 감정가는 901,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되기도 하지만, 이는 물건의 개별적인 가치, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 시장 전망, 그리고 본건의 특이사항(공동담보, 용도 불일치 가능성 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

철저한 권리 분석, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 상권 확인, 임대 시세 조사 등을 통해 본인의 투자 전략에 맞는 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.