나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42093 [4] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 25층2505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 ""송탄일반산업단지"" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설, 오피스텔, 산업단지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용상황은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 27층 건물 중 101동
제24층 제2425호, 제25층 제2501호, 제2502호, 제2025호 로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
창호 : 새시 창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭
약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히) 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12
m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.
21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
(이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하였는바 거주자 유무등 경매시 재확
인바람.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42093 (4)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 25층 2505호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 5,800만원

* 토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평) (전용면적)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건축년도: 2021년

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 장당동 154번지에 위치한 평택고덕아이파크 101동 25층 2505호입니다.

* 주변 환경: 본 건은 "송탄일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 산업단지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용: 해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다.

* 도로: 본 건 동측 약 35미터, 북측 및 남측 약 15미터, 서측 약 10미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국투자저축은행 근저당권 (을1, 2022-04-22 접수, 136,800,000원)입니다.

* 총 권리 내용:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 한국투자저축은행 근저당권 (을1) - 말소기준권리

* 한국투자저축은행 근저당권 (을2) - 말소 예정

* 농협은행 가압류 (갑3, 200,096,721원) - 말소 예정

* 동화성세무서 압류 (갑4) - 말소 예정

* 평택세무서 압류 (갑5) - 말소 예정

* 한국투자저축은행 임의경매개시결정 (갑6, 462,523,922원)

* 국민건강보험공단 압류 (갑7) - 말소 예정

* 매각 후 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 특이사항이 없어, 매각으로 인해 위에 명시된 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 어려웠으므로, 거주자 유무 등은 경매 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 평택고덕아이파크는 2021년 사용승인된 비교적 신축인 오피스텔 단지입니다.

* 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 송탄일반산업단지 등이 혼재하여 배후 수요가 예상됩니다.

* 전용면적 21.16㎡(약 6.40평) 기준 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월: 18,000만원 (10층)

* 2024년 2월: 14,000만원 (14층)

* 최근 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 감정가(15,800만원)는 2024년 거래가와 2025년 거래가 사이에 위치하고 있어 적정 수준으로 판단됩니다. 2025년 최고가 18,000만원은 현재 시세보다 높게 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보: 본 건은 철근콘크리트구조의 27층 건물 중 25층에 위치한 오피스텔입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 승강기, 주차장 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주차: 평택고덕아이파크 단지는 총 1778대의 주차가 가능한 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 내부 현황 파악이 불가능하여 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 재확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건의 토지는 2026년 6월 20일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 잔금 납부 후 재매각 시점에 해당 허가 요건을 확인해야 할 수 있습니다.

* 지역 제한 사항: 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으나, 오피스텔 용도상 직접적인 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 신축급 오피스텔로, 산업단지 및 업무시설 밀집 지역의 이점을 가지고 있습니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 각종 압류 및 근저당이 모두 말소될 예정으로, 낙찰자는 권리 관계가 깨끗한 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 다만, 정확한 내부 상태 및 임대차 관계 확인이 필요하며, 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있다는 점은 향후 거래 시 유의해야 할 사항입니다.

* 최근 거래 사례를 볼 때, 본 물건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 노후도가 낮아 관리비 부담이 적고 시설 이용이 편리합니다.

* 평택 고덕신도시 및 인근 산업단지 종사자들의 배후 수요가 높아 임대 수익 확보에 유리할 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 25층 고층에 위치하여 일조권 및 조망권 확보가 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 15,800만원입니다.

* 전용면적 21.16㎡ 기준 최근 매매가는 2024년 2월 14,000만원, 2025년 9월 18,000만원으로 확인됩니다.

* 인수해야 할 임대차 보증금은 0원입니다.

* 최근 실거래가 최고가(18,000만원)와 감정가(15,800만원)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 16,500만원 ~ 17,500만원

* 본 예상 입찰가는 제공된 시세 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사, 추가적인 시세 조사, 경매 물건의 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.