나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42093 [2] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 25층2501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 ""송탄일반산업단지"" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설, 오피스텔, 산업단지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용상황은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 27층 건물 중 101동
제24층 제2425호, 제25층 제2501호, 제2502호, 제2025호 로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
창호 : 새시 창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭
약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히) 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12
m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.
21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
(이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하였는바 거주자 유무등 경매시 재확
인바람.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

본 물건은 경기도 평택시 장당동 154번지에 위치한 평택고덕아이파크 101동 25층 2501호이며, 용도는 오피스텔입니다. 해당 건물은 2021년 11월에 사용승인된 신축 건물로, 총 27층 규모의 철근콘크리트 구조로 이루어져 있습니다.

1.2. 면적 및 규모

토지면적은 6.65㎡(약 2.01평), 건물면적은 21.16㎡(약 6.40평)이며, 토지 및 건물 모두 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 법적 정보

사건번호는 평택지원 2025타경42093 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 158,000,000원입니다. 채권자는 한OOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 평택시 모곡동 소재 "송탄일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 산업단지 등이 혼재되어 있습니다. 토지 이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 해당하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 22일 접수된 한국투자저축은행의 근저당권(을1)으로, 경매로 인한 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 이후 접수된 모든 권리(을2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7) 역시 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 '옥상원'이 존재하나, 전입일자(2022-05-09)가 말소기준권리보다 늦고, 확정일자(2024-03-25) 및 배당신고일자(2025-08-01)를 가지고 있음에도 불구하고 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인은 낙찰자가 인수할 보증금을 가지고 있지 않습니다.

3.3. 인수 권리

위 권리분석 결과, 임차인의 보증금 등 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주거 및 업무시설이 복합된 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 전용면적 21.16㎡(약 6.40평)의 실거래 사례가 다음과 같습니다.

- 2024년 2월 14일, 14층: 140,000,000원

- 2025년 9월 3일 (예정), 10층: 180,000,000원

감정가는 158,000,000원입니다. 25층의 고층임을 감안할 때, 향후 실거래가 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

4.3. 임대 시장 분석

인근 유사 면적 오피스텔의 월세 시세는 500/75만원 또는 300/65만원 수준으로 파악됩니다 (21.16㎡ 기준). 임대 수익률은 현재 시점의 정확한 임대료와 매매가를 비교하여 산출해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 편의시설 및 주차 시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

인근에 장당초등학교, 이충중학교 등이 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 평택시 전반적으로 폐기물 처리시설(평택에코센터 등)이나 개발 관련 논란이 일부 존재하나, 본건 물건의 직접적인 입지에 미치는 부정적 영향은 미미한 것으로 판단됩니다.

6.2. 기타 리스크

- 임대 관계는 미상으로, 내부 확인이 불가능하였기에 거주자 유무 등은 경매 시 재확인 필요합니다. (다만, 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지가 양호하고 교통 접근성이 좋으며, 향후 시세 상승 여력이 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 권리관계가 비교적 명확하고, 인수해야 할 임차인 보증금 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 25층의 고층이라는 점은 장점입니다.

8. 투자 포인트

- 신축 건물로 관리 상태 우수

- 편리한 교통 및 생활 인프라

- 25층 고층으로 일조 및 조망 우수

- 낙찰자가 인수할 권리 및 임차인 보증금 부담 없음

- 평택 고덕지구 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 실거래가, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

- 최근 21.16㎡ 면적의 14층 매물이 140,000,000원에 거래되었으며, 감정가는 158,000,000원입니다.

- 25층의 고층이며 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

- 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 변동될 수 있으나, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

- (추후 2025년 9월 예정인 180,000,000원 거래 사례는 미래 시점의 정보이므로 참고만 하며, 현재 시점의 입찰가 산정에는 최근 실거래가 및 감정가를 우선적으로 반영합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.