나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52137 [3] 서울특별시 은평구 불광동 281-39 세종래미안 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 지하철 3호선 및 6호선 환승역인 "불광역" 동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설(오피스텔) 및 다세대, 근린생활시설 등이 혼재하는 준 주거지역 내 제2종근린생활시설(사무소) 및 다세대주택으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 서측 인근에 지하철 환승역이 위치하며, 북측 인근의 불광로 와 서측인근의 통일로흫 운행하는 각종 노선버스 정류장이 소재하여 일반대중교통수단 이용 사정은 비교적 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브지붕) 9층건 중 제2층 202호, 제4층 제402호, 제5층 제502호로서 2012.02.23.사용승인 되었으며, 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었고. 방과 거실은 발코니 확장형으로 확장시공 되었음. 마감구조는 외벽: 하부는 인조대리석판재, 기타는 치장벽돌 노출쌓기 등. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

물건기호(1),(2),(3) 공히: 동일한 내부구조이며, 공부상 용도가 제2종근린생활시설(사무소) 로 물건기호(1)과 (3)은 폐문부재로 미확인이고, 물건기호(2)는 주거용(방2, 거실1, 주방/ 다용도1, 욕실/화장실1)로 이용되며, 물건기호(3)은 소유자가 사무소 및 주거용으로 이용 되고 있는 것으로 탐문됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

일필지 가장형의 평탄한 지반으로 세종래미안((제2종근린생활시설(사무소) 다세대주택) 건부 지로 이용됨.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약4M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광자구,자세한ㄴ사항은 별도 확인:도시계획과). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 교육청 에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역((토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트, 연립,다세대, 기간: 2025.08.26~2026.08.25)), 토지거래계약에관한허가구역((토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31)).

공부와의 차이

공부 상용도가 제2종근린생활시설(사무소:2층~5층) 및 다세대주택(6층~9층)이나, 대부분 주거용도로 이용되고 있는 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:*.물건기호(1)은 2024.04.15.서울서무지방법원의 임차권등기명령(2024카임5366)에 의거 주택임차권설정됨(임차보증금:30,000,000원-에 차임금:550,000원-임. *.물건기호(2)는 월세로 임차중인 것으로 탐문되나, 상세한 임차내역은 미상임. *.물건기호(3)은 소유자가 이용중인 것으로 탐문됨. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52137 (3)

* 소재지: 서울특별시 은평구 불광동 281-39 세종래미안 5층 502호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 12.48㎡ (약 3.77평)

* 건물면적: 35.44㎡ (약 10.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 은평구 불광동에 위치하며, 지하철 3호선 및 6호선 환승역인 "불광역" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 준주거지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 서측 인근에 지하철 환승역인 불광역이 위치합니다. 북측의 불광로와 서측의 통일로를 운행하는 다양한 노선버스의 정류장이 소재하여 대중교통 이용 환경이 비교적 우수한 편입니다.

* 접근성: 물건지 남서측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 접근에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광자구)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 2012.02.29. 소유권보존 (김미희)

* 2012.05.24. 소유권이전 (이성우, 매매)

* 2017.06.30. 근저당권 (우리은행, 금62,400,000원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 2017.12.01. 압류 (서대문세무서) - 매각으로 소멸 예정입니다.

* 2021.04.14. 압류 (서울특별시) - 매각으로 소멸 예정입니다.

* 2025.11.04. 임의경매개시결정 (에이치에프더블유오이유동화전문) - 매각으로 소멸 예정입니다.

* 2025.11.18. 압류 (국민건강보험공단) - 매각으로 소멸 예정입니다.

* 매각으로 인한 권리변동: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리인 우리은행의 근저당권(2017.06.30.) 이하 모든 등기부상의 권리들은 매각과 동시에 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이상원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-03

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 주식회사도심이에스지유전

* 보증금: 0원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2023-03-17

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 지하철 3호선과 6호선이 만나는 더블역세권인 불광역 인근에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 지역입니다.

* 업종 혼재: 주변 지역은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 다양한 근린생활시설이 복합적으로 혼재하고 있어 상권의 다각적인 발전 가능성이 있습니다.

* 잠재력: 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 오피스텔 종사자, 지역 주민, 유동인구를 대상으로 하는 상권 형성 및 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 불광역(3, 6호선)이 도보 거리에 위치하여 서울 도심 및 수도권 전역으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

* 편의시설: 불광역 주변의 상업 시설, 금융 기관(은행), 관공서(세무서 등), 병원, 문화 시설(은평문화예술회관 등) 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 건물 자체: 2012년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 1층 필로티 주차장, 개별 도시가스 난방, 승강기, CCTV 등 기본적인 건물 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 본 건이 소재한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 부동산 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차를 반드시 거쳐야 합니다. 이는 향후 토지 매매나 활용에 있어 제한 사항이 될 수 있습니다. (예: 외국인, 특정 용도 토지 취득 관련 허가 요건 확인 필요)

* 건물 용도 및 이용 현황: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소) 및 다세대주택이나, 실제로는 대부분 주거용으로 이용되고 있다는 탐문 내용이 있습니다. 특정 호실은 소유자가 사무소와 주거용으로 복합 사용 중이므로, 향후 용도 불일치, 건축물 관련 민원 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 토지이용계획상의 여러 제한 사항이 존재하므로, 해당 제한 사항이 향후 건축이나 이용에 미칠 영향을 사전에 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 기본적인 조사 결과, 직접적으로 생활에 지장을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 상세한 조사 및 현장 방문을 통해 잠재적 위험 요소를 최종 확인하는 것을 권장합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 불광역이라는 주요 교통 요지에 위치하여 탁월한 입지 조건을 자랑합니다.

* 건물은 비교적 최근인 2012년에 준공되어 노후도가 낮고, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 그러나, 토지거래허가구역이라는 점이 본 건의 가장 큰 투자 리스크로 작용할 수 있으므로, 취득 전 반드시 관련 허가 요건 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 내 다양한 용도로의 활용 가능성이 있으나, 실제 이용 현황과 공부상 용도의 차이에 따른 잠재적 문제를 사전에 파악하고 대비하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(3, 6호선)의 강력한 교통 접근성과 풍부한 유동인구 확보가 가능한 최상의 입지.

* 사무실, 주거, 근린생활시설 등 복합적인 용도로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기대.

* 토지와 건물을 일괄 매각받음으로써 토지 확보의 이점.

* 비교적 신축 건물(2012년 준공)로, 당장 큰 규모의 유지보수 비용이 발생할 가능성이 낮음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 제시된 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 고려되어야 합니다.

* 입찰가는 감정평가액 210,000,000원을 기준으로 하되, 최근 주변 시세, 건물의 현 상태, 향후 예상되는 임대 수익률, 그리고 토지거래허가구역 지정으로 인한 잠재적 제약 등 모든 요소를 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 정확한 시장 가치 및 투자 수익률 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.