나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52137 [2] 서울특별시 은평구 불광동 281-39 세종래미안 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 지하철 3호선 및 6호선 환승역인 "불광역" 동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설(오피스텔) 및 다세대, 근린생활시설 등이 혼재하는 준 주거지역 내 제2종근린생활시설(사무소) 및 다세대주택으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 서측 인근에 지하철 환승역이 위치하며, 북측 인근의 불광로 와 서측인근의 통일로흫 운행하는 각종 노선버스 정류장이 소재하여 일반대중교통수단 이용 사정은 비교적 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브지붕) 9층건 중 제2층 202호, 제4층 제402호, 제5층 제502호로서 2012.02.23.사용승인 되었으며, 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었고. 방과 거실은 발코니 확장형으로 확장시공 되었음. 마감구조는 외벽: 하부는 인조대리석판재, 기타는 치장벽돌 노출쌓기 등. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

물건기호(1),(2),(3) 공히: 동일한 내부구조이며, 공부상 용도가 제2종근린생활시설(사무소) 로 물건기호(1)과 (3)은 폐문부재로 미확인이고, 물건기호(2)는 주거용(방2, 거실1, 주방/ 다용도1, 욕실/화장실1)로 이용되며, 물건기호(3)은 소유자가 사무소 및 주거용으로 이용 되고 있는 것으로 탐문됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

일필지 가장형의 평탄한 지반으로 세종래미안((제2종근린생활시설(사무소) 다세대주택) 건부 지로 이용됨.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약4M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광자구,자세한ㄴ사항은 별도 확인:도시계획과). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 교육청 에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역((토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트, 연립,다세대, 기간: 2025.08.26~2026.08.25)), 토지거래계약에관한허가구역((토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31)).

공부와의 차이

공부 상용도가 제2종근린생활시설(사무소:2층~5층) 및 다세대주택(6층~9층)이나, 대부분 주거용도로 이용되고 있는 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:*.물건기호(1)은 2024.04.15.서울서무지방법원의 임차권등기명령(2024카임5366)에 의거 주택임차권설정됨(임차보증금:30,000,000원-에 차임금:550,000원-임. *.물건기호(2)는 월세로 임차중인 것으로 탐문되나, 상세한 임차내역은 미상임. *.물건기호(3)은 소유자가 이용중인 것으로 탐문됨. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52137 (2)

* 소재지: 서울특별시 은평구 불광동 281-39 세종래미안 4층402호

* 도로명 주소: 서울특별시 은평구 불광로 48-9 (불광동)

* 용도: 근린상가 (실제 주거용도로도 이용 추정)

* 감정가: 208,000,000원

* 토지면적: 12.48㎡ (약 3.77평)

* 건물면적: 35.44㎡ (약 10.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에이치에프더블유오이유동화전문

* 특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 불광동에 위치하며, 지하철 3호선 및 6호선 환승역인 "불광역" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 준주거지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 서측 인근에 지하철 환승역이 위치합니다. 또한, 북측 인근의 불광로와 서측 인근의 통일로를 경유하는 각종 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 남서측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지형상: 일필지의 가장형으로 평탄한 지반 상태를 보입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2017-06-30, 72,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등 없음)

* 인수되는 권리: 없음 (인수되는 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 5,000,000원, 차임 650,000원. 전입일자 2023-12-01, 확정일자 2023-11-02. 대항력 없음. (배당신고일자 2026-01-15)

* 물건기호(2) (추정): 월세 임차 중인 것으로 탐문되나, 상세한 임차내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 물건기호(1) (추정): 2024.04.15. 임차권등기명령에 의거 주택임차권 설정됨 (임차보증금 30,000,000원, 차임 550,000원).

* 물건기호(3) (추정): 소유자가 이용 중인 것으로 탐문됩니다.

* 기타사항: 임차인 현황 중 상세 내역이 미확인된 건이 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 불광역 역세권에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 지역특성: 업무시설, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 준주거지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 업종: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 실제로는 주거용으로도 많이 이용되고 있어 주거 및 상업 겸용으로 활용 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조이며, 2012년 2월 23일에 사용승인된 9층 건물 중 4층 402호입니다. 1층은 필로티형으로 주차장이 설치되어 있습니다.

* 내부구조: 방 2개, 거실 1개, 주방/다용도실 1개, 욕실/화장실 1개로 구성되어 있습니다 (주거용 기준). 발코니는 확장 시공되었습니다.

* 마감상태: 외벽은 하부 인조대리석 판재, 기타 치장벽돌 노출쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 종이벽지 및 일부 내장용 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 복층유리입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 시설이 구비되어 있으며, 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 시설, 승강기, 화재탐지 및 경보기 시설, CCTV 등이 설치되어 있습니다. 1층에 주차장도 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인, 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등) 및 특정 기간(2025.08.26~2026.08.25) 내에서는 허가가 필요합니다. 또한, 아파트 관련 허가구역 지정 기간(2025.10.20~2026.12.31)도 존재하므로 관련 내용을 확인해야 합니다.

* 용도 상이: 공부 상 용도는 제2종근린생활시설(사무소) 및 다세대주택이나, 대부분 주거용으로 이용되고 있어 실제 이용 상태와 공부상의 용도 간 차이가 존재합니다.

* 임차인 정보 불확실: 월세 임차 중인 것으로 탐문되나 상세 내역이 미상인 임차인이 있어 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 매각 절차와 관련된 특이사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 지하철 3호선 및 6호선 환승역인 불광역 역세권에 위치하여 교통 및 입지 여건이 매우 우수한 물건입니다. 준주거지역 내에 위치하며, 주변으로 업무시설, 주거시설, 상업시설이 혼재하여 안정적인 수요가 기대됩니다. 현재 주거용으로 이용되고 있어 즉시 활용 가능성이 높습니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리나 보증금이 없어 권리 관계는 매우 깨끗한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 일부 임차인 정보의 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 불광역 역세권의 탁월한 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 현재 주거용으로 이용 중이므로 즉시 사용하거나 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 소형 면적으로 상대적으로 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 208,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 상기 감정가 및 인수 보증금을 고려하되, 주변 실거래가, 최근 낙찰가율, 명도 예상 비용, 토지거래허가 관련 비용, 수리 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 산정하여 결정해야 합니다. 상세한 산정은 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.